Verkopen met huurder
De huurder blijft, de route kiest u zelf. Een overzicht van wat er speelt, van de eerste vraag tot de notaris.
Vrijblijvend gesprek aanvragenDe belangrijkste regel eerst: koop breekt geen huur. Verkoopt u een verhuurde woning, dan gaat de huurovereenkomst van rechtswege over op de koper (artikel 7:226 Burgerlijk Wetboek). De huurder blijft wonen, met dezelfde huurprijs en dezelfde afspraken. De nieuwe eigenaar wordt verhuurder.
Dat betekent ook dat u de huur niet kunt opzeggen om het pand leeg te verkopen. Verkoop is geen opzeggingsgrond. Een woning komt alleen leeg als de huurder zelf vertrekt, of als u samen een regeling treft.
De huurder heeft wel recht op redelijke afspraken over bezichtigingen en hoort van u wie de nieuwe verhuurder wordt. De borg gaat bij de levering mee naar de koper. Meer hierover leest u in de rechten van de huurder bij verkoop.
Wie een verhuurd pand verkoopt, heeft in de praktijk drie mogelijkheden. Ze verschillen in prijs, tijd en zekerheid.
U verkoopt het pand met de huurder erin. Voor de huurder verandert er niets. De koper rekent met de huur die binnenkomt, de staat van het pand en de regels die voor de huurprijs gelden. Dit is een veelgekozen route, en meestal de rustigste. U verkoopt op het moment dat het u past, de huurder hoeft niet te verhuizen en verhuurde staat of achterstallig onderhoud zijn geen probleem. Koopt een partij met eigen geld, dan is er geen financieringsvoorbehoud en weet u vooraf wat u netto overhoudt.
Soms wil de huurder de woning kopen. De huurder heeft daarvoor wel een hypotheek nodig, dus er komt vaak een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst. Een wettelijk voorkeursrecht heeft de huurder bij een particuliere verkoper niet.
Deze route vraagt vooral geduld. U kunt niet bepalen wanneer de woning leegkomt; dat kan maanden of jaren duren. In de tussentijd lopen de lasten, het onderhoud en de belasting gewoon door, en daarna volgt nog een verkoop op de open markt met bezichtigingen en voorbehouden. Soms bieden eigenaren een vergoeding als de huurder vrijwillig wil vertrekken. Die vergoeding en de wachttijd gaan dan wel van de uiteindelijke opbrengst af.
Een uitgebreide vergelijking van de drie leest u in aan huurder, aan belegger of leeg.
Voor een verhuurde woning wordt de waarde anders bepaald dan voor een lege. Een belegger rekent met wat de huur oplevert, vandaag en later, en neemt de huurder en de lopende afspraken gewoon over. Daar staat tegenover dat u direct kunt verkopen, zonder te wachten tot de woning ooit leegkomt.
Wat de prijs vooral bepaalt:
Hoe dit samenkomt in de waarde, leest u op de waarde van een verhuurde woning. Voor box 3 rekent de Belastingdienst met een vast percentage van de WOZ-waarde: de leegwaarderatio.
Box 3. Heeft u het pand privé, dan valt het in box 3. In 2026 telt u de WOZ-waarde maal de leegwaarderatio; die ligt tussen 73 en 100 procent, afhankelijk van de huur. Over overige bezittingen geldt een forfaitair rendement van 6 procent, belast tegen 36 procent. Na verkoop staat de opbrengst meestal op de bank, waarvoor een lager forfait geldt. Wat telt is uw vermogen op 1 januari. Reken het zelf na met de box 3-calculator.
Voor 2027 ligt een kabinetsplan voor een hoger forfait en een veel lager heffingsvrij vermogen. Dat is nog geen wet; de Tweede en de Eerste Kamer moeten er nog over stemmen. Zie box 3 in 2027.
Overdrachtsbelasting. Die betaalt de koper, niet u. Een belegger betaalt in 2026 8 procent. Koopt de huurder om er te blijven wonen, dan geldt 2 procent, of onder voorwaarden de startersvrijstelling. Het kabinet stelt voor het beleggerstarief per 2027 te verlagen naar 7 procent. Ook dat is een voorstel. Omdat de koper rekent met wat hij in totaal kwijt is, kan dit tarief doorwerken in zijn bod. Wachten heeft ook een prijs: de box 3-lasten lopen door en het forfait gaat in 2027 waarschijnlijk omhoog. In verkopen of wachten op 7 procent zetten we het naast elkaar.
Pand in een bv? Dan gelden andere regels, met vennootschapsbelasting over de winst. Zie privé of bv.
Een koper en de notaris vragen vrijwel altijd om dezelfde stukken. Wie ze vooraf verzamelt, voorkomt vertraging.
Vaak is de verkoop niet het begin, maar het gevolg van iets anders in uw leven. Per situatie hebben we op een rij gezet wat er speelt.
Wilt u verder lezen, dan zijn dit de artikelen die het vaakst helpen bij een verkoop.
Ook op deze site:
Per Amsterdamse buurt: Oud-Zuid, De Pijp, Oud-West, Jordaan en Oud-Oost.
Nationaal Woonfonds koopt zelf verhuurde woningen en panden in Amsterdam en omgeving, en houdt ze lang aan. De huurders blijven gewoon wonen, met dezelfde afspraken. We hebben veel ervaring met verhuurd vastgoed in Amsterdam, ook met erfpacht en met panden waar onderhoud op wacht.
U betaalt bij ons geen courtage of makelaarskosten. Notariskosten, overdrachtsbelasting en de overige slotkosten nemen wij voor onze rekening. Wij beoordelen uw pand binnen 24 uur, en na akkoord is de overdracht bij de notaris gemiddeld binnen 25 dagen geregeld, op een datum die u zelf bepaalt. U krijgt een vaste prijs en één aanspreekpunt dat met u meedenkt tot aan de notaris. U mag altijd uw eigen adviseur of notaris laten meekijken; dat vinden wij juist prettig.
Wilt u eens rustig doorpraten over uw pand, zonder dat daar iets aan vastzit? Dan bent u welkom voor een vrijblijvend gesprek, telefonisch of op ons kantoor (De Lairessestraat, Amsterdam).
Ja. U mag een verhuurde woning altijd verkopen, ook zonder toestemming van de huurder. De huurovereenkomst gaat dan over op de koper. Koop breekt geen huur.
Nee. Verkoop is geen grond om de huur op te zeggen. De woning komt alleen leeg als de huurder zelf vertrekt of als u samen een regeling treft, bijvoorbeeld met een vergoeding.
Een koper rekent met de huur, de huurregels, de staat van onderhoud en eventueel erfpacht. Dat werkt anders dan bij een lege woning en verschilt sterk per pand. Het voordeel is dat u direct kunt verkopen, terwijl de huurder gewoon blijft wonen.
De koper. Een belegger betaalt in 2026 8 procent, een huurder die er blijft wonen 2 procent of onder voorwaarden niets. Er ligt een voorstel om het beleggerstarief in 2027 naar 7 procent te verlagen.
Heeft u het pand privé, dan valt het in box 3 en betaalt u geen aparte belasting over de verkoopwinst. Er is wel een plan voor een vermogenswinstbelasting vanaf 2028. Zit het pand in een bv, dan valt de winst onder de vennootschapsbelasting.
Bij een particuliere verkoper heeft de huurder geen wettelijk voorkeursrecht. U bepaalt zelf aan wie u verkoopt. Verkoopt u aan Nationaal Woonfonds, dan blijft de huurder gewoon wonen en verandert er voor hem niets.
Bronnen: Burgerlijk Wetboek Boek 7, art. 7:226 (koop breekt geen huur), toelichting Dirkzwager: Koop breekt geen huur, maar soms wel (geraadpleegd 12 oktober 2026); SRA: Box 3, percentages, vrijstellingen en bedragen 2026 (januari 2026); Rabobank: Verhuur met huurbescherming, zo werkt de leegwaarderatio in box 3 (geraadpleegd 12 oktober 2026); SRA: Overdrachtsbelasting, drie tarieven en hogere startersvrijstelling in 2026 (januari 2026); SRA: Overdrachtsbelasting niet-hoofdverblijf woning in 2027 7% (september 2026); Rijksoverheid: Belastingplan 2027 (15 september 2026); RVO: Energielabel woningen (geraadpleegd 12 oktober 2026).
Vertel ons over uw pand en uw situatie. Wij denken mee, vrijblijvend en zonder haast.
Neem contact opDirect & vrijblijvend
Vraag nu een vrijblijvend voorstel aan — binnen 24 uur in uw mailbox.
Voorstel aanvragen