Er komt een grote verandering aan in box 3. Vanaf 2028 wil het kabinet belasting heffen over wat u werkelijk verdient aan uw vermogen, in plaats van over een percentage dat de Belastingdienst vooraf vaststelt. Voor vastgoed pakt dat anders uit dan voor spaargeld of aandelen — en dat verschil is in uw voordeel.
Belangrijk om meteen te zeggen: dit is nog geen wet. De Tweede Kamer stemde in februari 2026 in met het wetsvoorstel, maar de Eerste Kamer heeft het nog niet behandeld. Op Prinsjesdag 2026 kwam het kabinet niet met een box 3-maatregel en werd de Eerste Kamer gevraagd te wachten op een breder gedragen voorstel. De ingangsdatum van 1 januari 2028 is dus een streven, geen zekerheid.
Hoe het nu werkt
Op dit moment kijkt de Belastingdienst niet naar uw werkelijke opbrengst. Voor beleggingen en overige bezittingen — daar valt een tweede woning of verhuurpand onder — rekent de fiscus in 2026 met een verondersteld rendement van 6,00% van de waarde. Over dat bedrag betaalt u 36% belasting. Of uw pand dat jaar nu leegstond, verlies draaide of juist goed verhuurd was: de rekening is dezelfde.
Wat er vanaf 2028 verandert
In het nieuwe stelsel betaalt u over uw werkelijke resultaat. Daarbij maakt de wet een onderscheid dat voor vastgoedbezitters veel uitmaakt:
- Aandelen, obligaties en de meeste andere bezittingen vallen onder een vermogensaanwasbelasting: u betaalt jaarlijks over de waardestijging, ook als u niets verkocht hebt.
- Vastgoed valt onder een vermogenswinstbelasting: over de waardestijging betaalt u pas bij verkoop.
Dat tweede punt is meer dan een technisch detail. Het betekent dat u geen belastingaanslag krijgt over winst die alleen op papier bestaat. Een pand dat in waarde stijgt levert u immers geen geld op zolang u het houdt — en juist daar ging het bij het vorige voorstel mis voor mensen die hun vermogen in stenen hebben zitten.
Huurinkomsten: de 90%-regel
De huur die binnenkomt wordt wél jaarlijks belast. Het voorstel onderscheidt drie situaties:
- Is de woning minstens 90% van het jaar verhuurd, dan betaalt u over de werkelijk ontvangen huur.
- Is de woning niet verhuurd en in eigen gebruik, dan geldt een vastgoedbijtelling van 3,35% van de WOZ-waarde (cijfer voor 2028).
- Bij gemengd gebruik — minder dan 90% van het jaar verhuurd — telt het hoogste van die twee.
Voor wie een tweede woning vooral zelf gebruikt, is dat laatste een punt om rekening mee te houden: die bijtelling loopt door, ook in een jaar zonder één euro huurinkomsten.
Het moment dat telt: 1 januari 2028
Dit is het onderdeel dat in veel berichten ontbreekt, terwijl het voor uw portemonnee het belangrijkst is. De waardestijging wordt niet met terugwerkende kracht belast. Als beginwaarde geldt in beginsel de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2028.
Alles wat uw pand daarvóór in waarde is gestegen, blijft dus buiten deze heffing. Verkoopt u in 2030 met winst, dan telt alleen het verschil met die beginwaarde. Er is daarmee geen fiscale reden om overhaast te verkopen: die opgebouwde waarde raakt u niet kwijt door te wachten.
Tarief, vrijstelling en verlies
Het voorstel gaat uit van een tarief van 36% en een heffingsvrij resultaat van € 1.800 per persoon. In de discussie over verbeteringen liggen een verlaging naar 35% en een verhoging naar € 1.900 op tafel. Verliezen boven een drempel van € 500 mag u meenemen naar een volgend jaar — iets wat in het huidige stelsel helemaal niet kan.
Waarom het nog kan schuiven
In het regeerakkoord staat de wens om door te pakken naar een zuiverdere vermogenswinstbelasting, waarbij ook aandelen en obligaties pas belast worden op het moment dat de winst daadwerkelijk wordt verzilverd. Sympathiek voor wie belasting wil betalen op het moment dat er geld binnenkomt, maar er zit een fors gat in de dekking: het FD noemt een kostenpost van rond de € 20 miljard in de eerste jaren, en fiscalist Stevens houdt het op € 5 tot € 22 miljard afhankelijk van de variant.
Zolang die dekking niet rond is, blijft onzeker hoe het stelsel er precies uit komt te zien en of 1 januari 2028 gehaald wordt. Wat hierboven staat is het voorstel zoals het er nu ligt, niet het laatste woord.
Wat u nu al kunt doen
- Bewaar uw WOZ-beschikkingen. De WOZ-waarde per 1 januari 2028 wordt straks uw startpunt; het loont om te controleren of die klopt zodra hij komt.
- Houd uw huurinkomsten en kosten bij. In het nieuwe stelsel telt wat er werkelijk binnenkomt, dus een deugdelijke administratie wordt belangrijker dan nu.
- Kijk naar leegstand. Een pand dat langdurig leegstaat kost straks een bijtelling zonder inkomsten daartegenover.
- Neem de tijd. Omdat de teller pas in 2028 begint te lopen, hoeft een verkoopbeslissing niet door deze wet te worden gedreven.
Tot slot
Overweegt u te verkopen, dan is dat een afweging die veel verder gaat dan belasting alleen: uw eigen situatie, de staat van het pand, de huurders, en wat u met de opbrengst wilt. Wij kopen zelf panden aan en zijn dus geen neutrale partij — maar we vertellen u liever eerlijk wanneer wachten of verhuren verstandiger is dan verkopen. Vragen over uw eigen situatie? Neem gerust contact op.