Eind september maakte het kabinet bekend dat het de vermogenswinstbelasting in box 3 versnelt. Goed nieuws voor wie aandelen heeft: die betaalt straks pas belasting als de winst echt binnenkomt. Minder goed nieuws voor wie een verhuurde woning heeft: de rekening voor die versnelling komt in 2027 voor een flink deel bij de particuliere verhuurder terecht. In dit artikel zetten we op een rij wat er is besloten, wat het u kost en wat u nu al kunt doen.
Vooraf: dit zijn kabinetsplannen uit een Kamerbrief van 29 september 2026. De bijbehorende wetswijziging moet nog door de Eerste Kamer, en bedragen en percentages kunnen tot die tijd schuiven. We noemen daarom steeds wie wat zegt.
Wat is er besloten
Het kabinet wil via een aanvulling op de Wet werkelijk rendement de vermogenswinstbelasting vanaf 2028 meteen laten gelden voor bijna alle beleggingen: aandelen, obligaties, opties. Volgens de Kamerbrief valt daarmee ongeveer 90% van het vermogen dat in waarde kan stijgen onder dat systeem. De rest van de bezittingen volgt in 2030.
Dat kost de schatkist in de eerste jaren geld, want winst op aandelen wordt pas belast bij verkoop. Om dat gat te dekken neemt het kabinet drie maatregelen die u als verhuurder direct raken:
- Het forfait op overige bezittingen gaat in 2027 omhoog. Verhuurd vastgoed valt daaronder. Bovenop de gewone jaarlijkse bijstelling (van 6,00% naar 6,37%) komt er 1,5 procentpunt extra bij. Het forfait komt daarmee uit op 7,87%.
- Het heffingsvrije vermogen halveert bijna. Van € 59.357 per persoon in 2026 naar € 30.846 in 2027, het niveau van 2020.
- Het heffingsvrije resultaat in het nieuwe stelsel wordt lager. In de wet stond € 1.800 per persoon; het kabinet maakt daar vanaf 2028 € 1.000 van.
Wat het u kost in 2027
De som is eenvoudig, en daarom pijnlijk. In 2026 rekent de Belastingdienst met een verondersteld rendement van 6,00% over de waarde van uw verhuurde woning, en belast dat tegen 36%. In 2027 wordt dat 7,87%. Bij een gelijk tarief stijgt uw box 3-belasting over het pand daardoor met ruim 31%. Dat is ook het cijfer dat branchevereniging Vastgoed Belang noemt: 31,2% meer belasting over 2027.
Een rekenvoorbeeld. Stel dat de belastbare waarde van uw verhuurde woning in box 3, na toepassing van de leegwaarderatio en zonder schulden, € 300.000 is.
- 2026: 6,00% van € 300.000 is € 18.000 verondersteld rendement; daarover 36% belasting is € 6.480.
- 2027: 7,87% van € 300.000 is € 23.610; daarover 36% is € 8.500.
- Verschil: ruim € 2.000 per jaar extra, terwijl uw huur niet is gestegen.
Hoe het voor uw eigen situatie uitpakt, rekent u in een paar minuten uit met onze box 3-calculator. Daar ziet u ook wat een hogere of lagere leegwaarderatio met de uitkomst doet.
De leegwaarderatio: nog een onzekere factor
De leegwaarderatio corrigeert de WOZ-waarde van een verhuurde woning omlaag, omdat een woning met huurder erin minder waard is dan een lege. Vastgoed Belang waarschuwt dat het kabinet die tabel wil actualiseren, en dat een lagere ratio twee keer doorwerkt: nu in een hogere jaarlijkse heffing, en straks in een lagere startwaarde als de vermogenswinstbelasting ingaat. Een lagere startwaarde betekent dat er bij verkoop meer winst wordt belast.
Of en hoe die tabel verandert, is op dit moment niet zeker. Wat de ratio precies is en wanneer hij geldt, leest u in ons artikel over de leegwaarderatio.
Vanaf 2028: belasting over wat u echt verdient
Het forfait is een tussenstap. Vanaf 2028 wil het kabinet in box 3 belasting heffen over het werkelijke rendement. Voor vastgoed betekent dat: jaarlijks belasting over de huur die u ontvangt, en pas bij verkoop belasting over de waardestijging sinds 1 januari 2028. Wat daar precies in staat en waarom die startdatum voor u gunstig is, leest u in ons artikel over de vermogenswinstbelasting op vastgoed.
Let wel: met de nieuwe plannen spreekt het kabinet over 2028 voor beleggingen en 2030 voor de overige bezittingen. Of verhuurd vastgoed in 2028 of pas in 2030 overgaat, is in de Kamerbrief niet eenduidig. Tot die tijd blijft het forfait gelden, en dat is in 2027 dus 7,87%.
Waarom de sector zo fel reageert
Niek Verra, voorzitter van Vastgoed Belang, noemt het onacceptabel dat verhuurders betalen voor een belastingvoordeel op aandelen. Volgens de vereniging levert het hele pakket de schatkist structureel honderden miljoenen meer op dan nodig is om de misgelopen inkomsten te dekken, en is de forfaitverhoging dus niet nodig. De verhoging alleen zou in 2027 zo'n € 473 miljoen opbrengen en in 2028 € 203 miljoen.
Ook buiten de vastgoedsector klinkt kritiek: bankiers en belastingadviseurs wijzen erop dat juist kleine beleggers eerder belasting gaan betalen door het lagere heffingsvrije vermogen. De Tweede Kamer heeft begin oktober twee moties tegen de forfaitverhoging verworpen, waarmee de kans groot is dat 7,87% het werkelijk wordt.
Wat u nu kunt doen
- Reken het door. Zet 2026 en 2027 naast elkaar voor uw eigen pand, met en zonder schulden. Onze calculator doet dat in een paar minuten.
- Kijk naar uw netto rendement. Bij een gereguleerde huur ligt het werkelijke rendement vaak ver onder 7,87%. Dan betaalt u in 2027 belasting over winst die u niet maakt.
- Bewaar uw WOZ-beschikkingen en houd uw administratie bij. Vanaf 2028 telt wat er werkelijk binnenkomt, en de WOZ-waarde wordt uw startpunt.
- Neem een besluit niet alleen op basis van 2027. Het is één duur jaar in een stelsel dat daarna opnieuw verandert. Verkopen, aanhouden of overdragen is een afweging over jaren, niet over één aanslag.
Tot slot
Wij kopen zelf panden aan en zijn dus geen neutrale partij. Maar we vertellen u liever eerlijk wanneer aanhouden verstandiger is dan verkopen. Twijfelt u wat 2027 voor uw pand betekent, of wilt u weten wat uw woning in verhuurde staat waard is? Neem gerust contact op; een gesprek is vrijblijvend.
Bronnen: Kamerbrief toekomst box 3 van 29 september 2026; berichtgeving van PropertyNL (30 september 2026) en Vastgoed Belang; Tweede Kamer, stemming over moties forfait box 3 (oktober 2026).