Een verhuurde woning is in box 3 minder waard dan een lege woning — dat erkent de fiscus met de leegwaarderatio. Toch rekenen veel verhuurders zich er rijk of arm mee, omdat ze de voorwaarden niet kennen. Hieronder wat het is, wanneer het geldt en wat er per 2026 veranderde.
Wat de leegwaarderatio is
Verhuurt u een woning waarvan de huurder recht heeft op huurbescherming, dan geeft u in box 3 niet de volle WOZ-waarde op: u vermenigvuldigt die met een percentage, de leegwaarderatio. De regeling staat in artikel 17a van het Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001 en geldt ook voor de erf- en schenkbelasting.
U gebruikt de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari van het jaar vóór het belastingjaar. Welk percentage geldt, hangt af van de verhouding tussen de jaarhuur en die WOZ-waarde. De jaarhuur is twaalf keer de kale maandhuur: zonder servicekosten.
De tabel die voor 2023 tot en met 2026 geldt
- Jaarhuur 0 tot 1 procent van de WOZ-waarde: 73 procent.
- 1 tot 2 procent: 79 procent.
- 2 tot 3 procent: 84 procent.
- 3 tot 4 procent: 90 procent.
- 4 tot 5 procent: 95 procent.
- 5 procent of meer: 100 procent, dus geen korting.
Een voorbeeld. Een woning met een WOZ-waarde van 300.000 euro wordt verhuurd voor 800 euro kale huur per maand. De jaarhuur is 9.600 euro: 3,2 procent van de WOZ-waarde. U valt in de schijf 3 tot 4 procent en geeft 90 procent op, dus 270.000 euro. Hoe lager de huur, hoe groter de korting.
Wanneer geldt hij wel, en wanneer niet?
Hij geldt als de woning in Nederland ligt, op 1 januari van het belastingjaar voor langere tijd verhuurd is, en de huurder recht heeft op huurbescherming. Hij geldt niet:
- Bij tijdelijke verhuur, zoals een vakantiewoning.
- Bij een jaarhuur van 5 procent of meer van de WOZ-waarde: het tabelpercentage is dan 100 procent.
- Bij de berekening van uw werkelijke rendement. Bij de tegenbewijsregeling rekent de Belastingdienst in haar voorbeelden met de kale huur en het verschil tussen de WOZ-waarden; de leegwaarderatio speelt daar geen rol.
- Vanaf 2026 bij verhuur aan een gelieerde partij met ongebruikelijke voorwaarden.
Wat er per 2026 is gewijzigd
Verhuurt u aan iemand met wie u een zakelijke of familierelatie hebt, tegen voorwaarden die u zo niet met een derde zou afspreken — bijvoorbeeld een duidelijk lagere huur? In 2023, 2024 en 2025 gold dan het hoogste tabelpercentage: 100 procent. Vanaf 2026 geldt de leegwaarderatio in die situatie helemaal niet meer en gaat u uit van de WOZ-waarde. De tabelpercentages zelf zijn niet veranderd: de Belastingdienst publiceert één tabel voor 2023 tot en met 2026.
Praktisch: een vriendenprijs voor een kind of familielid levert in box 3 geen korting meer op.
Drie correcties die vaak worden vergeten
- Erfpacht. Staat de woning op erfpachtgrond, dan vermindert u de WOZ-waarde met zeventien keer de jaarcanon: bij 300 euro canon is dat 5.100 euro.
- Een deel dat niet los verkocht kan worden, zoals de bovenwoning boven een winkel: dan mag u 20.000 euro van de WOZ-waarde af vóórdat u de ratio toepast.
- Tegenbewijs bij een te hoge uitkomst. Komt de berekende waarde minstens 10 procent hoger uit dan de werkelijke waarde van de verhuurde woning, dan mag u die lagere waarde aanhouden (artikel 17a), mits onderbouwd.
De leegwaarderatio is geen marktwaarde
Tot slot een hardnekkig misverstand: de leegwaarderatio is een fiscale rekenregel, geen taxatie. Wat een koper betaalt, hangt af van de huurinkomsten, de staat van het pand, het huurcontract en de vraag of de woning op termijn vrijkomt; die waarde kan boven of onder de fiscale uitkomst liggen. Gebruik de ratio dus voor uw aangifte en een waardebepaling in verhuurde staat voor uw beslissingen. Denkt u erover te stoppen met verhuren, bijvoorbeeld rond uw pensioen, dan staat op onze pagina over stoppen met verhuren rond uw pensioen wat daarbij komt kijken.
Dit artikel is algemene informatie op basis van publicaties van de Belastingdienst en het Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001 (stand: september 2026) en is geen fiscaal advies; leg uw situatie voor aan een fiscalist.