De waarde van een verhuurd pand is zelden wat de WOZ-aanslag zegt, en ook niet wat Funda-vergelijkers laten zien voor soortgelijke lege woningen in de buurt. De waarde in verhuurde staat volgt een eigen logica.
Drie manieren om naar de waarde te kijken
De fiscale waarde (leegwaarderatio). Gebruikt voor de aangifte erfbelasting, schenkbelasting en voor box 3. Een percentage van de WOZ-waarde, afhankelijk van de huurprijs in verhouding tot de WOZ.
De marktwaarde in verhuurde staat. De prijs die een professionele belegger op de vrije markt betaalt. Bepaald door rendementsmethodieken zoals BAR/NAR, gecorrigeerd voor risico en onderhoudsstaat.
De leegwaarde. De theoretische prijs als de woning leeg zou zijn. Meestal de hoogste van de drie. Tussen deze drie zit soms een gat van honderdduizend euro of meer.
De leegwaarderatio: de fiscale rekensom
Hoe hoger de huur ten opzichte van de WOZ, hoe hoger het percentage. Een marktconforme huur levert een leegwaarderatio op van rond de 95 tot 100 procent; een diep gereguleerde huur kan zakken naar 45 tot 55 procent.
Voorbeeld voor 2026: WOZ-waarde 400.000 euro, jaarhuur 11.400 euro (2,85 procent van de WOZ). De leegwaarderatio is dan 56 procent, waarmee de fiscale waarde uitkomt op 224.000 euro.
De marktwaarde: BAR, NAR en rendement
De meest gebruikte methode is de BAR (bruto aanvangsrendement): de jaarhuur gedeeld door de aankoopprijs. In Amsterdam liggen aangekoopte BARs in 2026 gemiddeld tussen 4,5 en 6,5 procent voor residentieel vastgoed.
Bij een jaarhuur van 18.000 euro en een gewenste BAR van 5,5 procent komt de belegger uit op 327.000 euro. De NAR (netto aanvangsrendement) trekt exploitatiekosten af en geeft een beter beeld.
Waarom uw waarde lager kan uitvallen
- Oude huurcontracten met lage huur — een huurder die er al 15 jaar zit voor 800 euro per maand drukt de waarde enorm.
- Puntentelling onder de liberalisatiegrens (sinds Wet betaalbare huur juli 2024 op 187 punten).
- Energielabel beneden C — tienduizenden euro's afslag voor noodzakelijke verduurzaming.
- Staat van onderhoud en fundering — vooral in Amsterdam speelt funderingsstaat een grote rol.
Praktijkobservatie
In onze portefeuille zien we dat verkopers die goed voorbereid zijn — met taxatie, huurdossier en energielabel compleet — gemiddeld snellere en hogere biedingen krijgen. Niet omdat beleggers dan meer willen betalen, maar omdat zij minder risicomarge inrekenen als de stukken kloppen. Transparantie loont.