Het woningwaarderingsstelsel (WWS) vertaalt de kwaliteit van een woning naar punten, en die punten naar een maximale kale huurprijs. Sinds de Wet betaalbare huur van 1 juli 2024 bepaalt die uitkomst voor veel meer woningen wat u mag vragen.
Wat het WWS doet
De Huurcommissie stelt het puntenaantal vast en leest in de huurprijstabel af welke maximale kale huur daarbij hoort; servicekosten staan daarbuiten. Sinds 1 januari 2025 moet u dat puntenaantal bij elk nieuw contract tonen.
Welke onderdelen meetellen
Het beleidsboek kent twaalf rubrieken voor zelfstandige woonruimte; op hoofdlijnen:
- Oppervlakte van vertrekken — 1 punt per m²
- Overige ruimten, zoals berging of zolder — 0,75 punt per m²
- Verwarming, keuken en sanitair — per verwarmd vertrek, naar aanrechtlengte en per toilet, douche of bad
- Energieprestatie — het energielabel, met de grootste spreiding
- Buitenruimte — privé vanaf 2 punten plus 0,35 punt per m²; gemeenschappelijk 0,75 punt per m², gedeeld door de gebruikers
- Gemeenschappelijke ruimten, parkeerruimten en voorzieningen voor gehandicapten
- WOZ-waarde — zie hieronder
De WOZ-waarde en de cap
De WOZ-waarde levert punten op via twee rekenregels: één op de totale WOZ-waarde, één op de waarde per m². Voor 2026 geldt volgens het beleidsboek 1 punt per € 16.954 WOZ-waarde.
Daarop zit een rem: maximaal 33 procent van het puntenaantal mag uit de WOZ-waarde komen. Die cap werkt vanaf 187 punten; vóór 1 juli 2024 lag dat omslagpunt bij 142. Valt een woning door de cap onder de 187 terwijl zij zonder cap hoger uitkomt, dan wordt zij afgetopt op 186.
Energielabel: van 62 punten tot 15 minpunten
Geen onderdeel weegt zo zwaar als het energielabel. Voor eengezinswoningen boven 40 m² geldt sinds 1 juli 2024: A++++ 62 punten, A+++ 57, A++ 52, A+ 47, A 41, B 34, C 22 en D 14. Daaronder wordt het negatief — de tochtkorting: E levert 4 minpunten op, F 9 en G 15. Bij meergezinswoningen ligt de bovenkant lager; de minpunten zijn gelijk. Tussen G en C zit 37 punten verschil. Monumenten krijgen géén minpunten voor E, F of G. Zie ook onze pagina over verduurzaming.
Waar de grenzen liggen (prijspeil 2026)
Voor contracten die op of na 1 januari 2026 ingaan:
- tot en met 143 punten — sociale huur, maximaal € 932,93 per maand
- 144 tot en met 186 punten — middenhuur, maximaal € 1.228,07 per maand
- 187 punten en hoger — vrije sector, geen wettelijk maximum
De grens bij 186 punten is tegelijk de liberalisatiegrens voor 2026. De bedragen worden jaarlijks geïndexeerd; voor lopende contracten geldt het ingangsjaar.
Opslagen op de maximale huurprijs
- Rijksmonument — 35 procent opslag, in plaats van de oude 50 punten
- Provinciaal of gemeentelijk monument — 15 procent opslag
- Beschermd stads- of dorpsgezicht — 5 procent forfaitair, woningen van vóór 1965
- Nieuwbouwopslag — 10 procent gedurende 20 jaar voor middenhuurwoningen die na 1 juli 2024 in gebruik zijn genomen, met bouwstart vóór 1 januari 2028
Er loopt een voorstel om die bouwstartdatum op te rekken naar 1 januari 2032; dat ging in internetconsultatie en geldt nog niet. Daarnaast zet de minister drie WWS-aanpassingen door: een prijsopslag bij de WOZ-cap, een zwaardere WOZ-waardering van kleine rijksmonumenten en het schrappen van de vijf minpunten voor een ontbrekende buitenruimte. Beoogd per 1 januari 2027 — tot die tijd gelden ze niet.
Wat dit praktisch betekent
Het verschil tussen 186 en 187 punten is één punt, maar in huurinkomsten het verschil tussen een plafond en geen plafond. Meet dus exact op en laat de telling maken vóórdat u een nieuwe huurder zoekt.
Dit artikel is algemene informatie op basis van het beleidsboek Waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte van de Huurcommissie en publicaties van de Rijksoverheid en Volkshuisvesting Nederland (stand: september 2026) en is geen juridisch advies; voor uw woning is de puntentelling van de Huurcommissie leidend.