De Wet betaalbare huur geldt sinds 1 juli 2024. Voor nieuwe huurcontracten veranderde er meteen veel; voor zittende huurders vaak nog niets. Dat verschil zit in het overgangsrecht, dat vaak verkeerd wordt begrepen.
Wat de wet regelt
Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is dwingend recht geworden en het gereguleerde segment is uitgebreid: waar de regulering vroeger ophield bij 143 punten, loopt zij nu door tot en met 186 punten. Voor zulke woningen mag u geen hogere kale huur vragen dan de puntentelling toestaat, ongeacht wat u met de huurder afspreekt.
De grenzen worden jaarlijks geïndexeerd. Voor contracten die op of na 1 januari 2026 ingaan, hanteert de Huurcommissie:
- tot en met 143 punten — sociale huur, maximaal € 932,93 per maand
- 144 tot en met 186 punten — middenhuur, maximaal € 1.228,07 per maand; dat bedrag is de liberalisatiegrens 2026
- 187 punten en hoger — vrije sector, geen wettelijk maximum
Voor welke contracten geldt het?
Voor alle contracten die op of na 1 juli 2024 zijn ingegaan geldt de maximale huurprijs direct. Voor contracten van vóór die datum geldt overgangsrecht. Volkshuisvesting Nederland, het kennisportaal van het ministerie, zet het zo uiteen:
- tot en met 143 punten, huur onder de liberalisatiegrens die gold bij aanvang — maximale huurprijs geldt sinds 1 juli 2024
- tot en met 143 punten, huur boven die toenmalige grens — maximale huurprijs geldt sinds 1 juli 2025
- 144 tot en met 186 punten — géén verplichte maximale huurprijs zolang dat contract loopt
- 187 punten en hoger — vrije sector, geen maximum
Een woning van 160 punten die u in 2021 in de vrije sector verhuurde, houdt die huur dus zolang dezelfde huurder blijft. Verkoopt u, dan geldt ‘koop breekt geen huur’: de koper neemt het contract over, inclusief dit overgangsrecht. Het omslagpunt is niet de overdracht, maar de wisseling van huurder.
De termijn van zes maanden is vervallen
Vroeger kon een huurder de aanvangshuur alleen binnen zes maanden laten toetsen. Voor het gereguleerde segment is die termijn weg: volgens Volkshuisvesting Nederland kan een huurder daar, los van de prijsafspraak, altijd een lagere huur afdwingen. In de vrije sector blijft toetsing binnen zes maanden de enige route.
Puntentelling verplicht, gemeenten handhaven
Sinds 1 januari 2025 moet u bij elk nieuw huurcontract duidelijk maken hoeveel punten de woning heeft; in de praktijk voegt u de telling uit de Huurprijscheck bij het contract. Sinds diezelfde datum houden gemeenten toezicht. Zij kunnen waarschuwen, een last onder dwangsom of bestuursdwang opleggen en een boete geven die volgens de Rijksoverheid kan oplopen tot € 100.000.
Huurverhoging in 2026
- sociale huur — maximaal 4,1 procent, per 1 juli 2026
- middenhuur — maximaal 6,1 procent (cao-loonontwikkeling 5,1 procent plus 1 procentpunt)
- vrije sector — maximaal 4,4 procent (inflatie 3,4 procent plus 1 procentpunt)
Wat nog voorstel is
De minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening maakte in juni 2026 bekend door te gaan met drie aanpassingen van het WWS, waaronder een prijsopslag voor woningen die op de WOZ-cap stuiten. De Tweede Kamer stemde in; de inzet is inwerkingtreding per 1 januari 2027, na advies van de Raad van State. Ook het verlengen van de nieuwbouwopslag tot 2032 ging in internetconsultatie. Beoogd dus — vandaag nog geen geldend recht. De evaluatie van de wet gaat uiterlijk 1 juli 2027 naar de Tweede Kamer.
Wat dit betekent voor uw afweging
De vraag verschuift van ‘wat kan ik vragen?’ naar ‘hoeveel punten heeft deze woning, en wat gebeurt er als deze huurder vertrekt?’. Bij een zittend middenhuurcontract van vóór juli 2024 kan dat verschil groot zijn. Het is vaak het moment waarop verhuurders de balans opmaken, bijvoorbeeld omdat de woning bedoeld was als aanvulling op het pensioen. Begin bij de feiten: laat per woning de puntentelling maken en leg het contractjaar ernaast.
Dit artikel is algemene informatie op basis van publicaties van de Rijksoverheid, Volkshuisvesting Nederland en de Huurcommissie (stand: september 2026) en is geen juridisch advies; laat uw eigen situatie beoordelen door een huurrechtspecialist.