Rond uw pensioen
Rond uw pensioen komt de vraag vanzelf: houd ik het pand aan, of is dit het moment om het te gelde te maken? Hieronder staat wat er meespeelt - fiscaal, praktisch en persoonlijk - zonder dat wij invullen wat de uitkomst zou moeten zijn.
Veel verhuurders die richting hun pensioen lopen, zeggen bij nader inzien niet ik wil ervan af, maar ik heb geen zin meer in de telefoontjes, de lekkages en de administratie. Dat is een ander probleem, met andere oplossingen. Het loont om die twee uit elkaar te trekken voordat u iets besluit, want bij het ene hoort verkopen en bij het andere niet.
Een beheerder neemt huurincasso, onderhoud en huurderscontact over tegen een percentage van de huur. U houdt de huurinkomsten en de waardeontwikkeling, maar bent het werk kwijt. Vraag meerdere offertes op en let vooral op wat er niet in zit.
Heeft u meerdere panden, dan hoeft het geen alles-of-niets te zijn. Meestal zit het meeste gedoe in een of twee objecten. Die eruit halen geeft rust en laat de rest intact - en het spreidt ook het fiscale effect over meerdere jaren.
Het meest definitief: u zet er een streep onder en het vermogen komt vrij. Verkopen via een makelaar op de open markt is ook mogelijk. Aan een directe koper gaat het sneller, tegen een prijs die dat verschil weerspiegelt.
Er is nog een vierde route die mensen vaak vergeten: niets doen, maar wel vastleggen wat er gebeurt als u het zelf niet meer kunt. Een volmacht of levenstestament kost een notarisuurtje en voorkomt dat uw kinderen straks moeten improviseren.
Een pand dat u in privé bezit en niet zelf bewoont, valt in box 3. In 2026 betaalt u daar 36% belasting over een forfaitair rendement: niet over wat u werkelijk verdient, maar over een percentage dat de wetgever vaststelt. Het heffingsvrij vermogen is in 2026 € 59.357 per persoon, en € 118.714 samen als u een fiscale partner heeft.
Pakt dat forfait ongunstig uit, dan kunt u via de tegenbewijsregeling aantonen dat uw werkelijke rendement lager was; u betaalt dan over dat lagere bedrag. Let wel op hoe dat werkelijke rendement bij vastgoed wordt berekend: de waardeverandering van het pand in dat jaar telt mee, ook als u niets verkocht heeft. Tegenbewijs pakt dus niet automatisch gunstiger uit. Reken het door voordat u ervan uitgaat.
Verhuurt u een woning aan iemand met huurbescherming, dan hoeft u vaak niet de volle WOZ-waarde aan te houden, maar de WOZ-waarde maal de leegwaarderatio - een percentage dat afhangt van de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde. Vanaf 2026 geldt die leegwaarderatio niet meer als u verhuurt aan iemand uit uw eigen kring tegen niet-marktconforme voorwaarden; dan rekent u met de volle WOZ-waarde. Verhuurt u aan een kind of een ander familielid, kijk daar dan opnieuw naar.
En dan wordt het stelsel zelf ook nog verbouwd. Het kabinet wil per 1 januari 2028 overstappen op heffing over werkelijk rendement. In dat voorstel wordt de waardeontwikkeling van vastgoed pas belast op het moment dat u verkoopt. Het wetsvoorstel ligt bij de Tweede Kamer en is op dit moment nog niet aangenomen, dus u kunt er niets op vastzetten. Wat het voor uw verkoopmoment betekent, is precies zo'n vraag om aan een fiscalist voor te leggen - niet aan een koper.
Overdrachtsbelasting betaalt de koper, niet u. Toch bepaalt het mede wat iemand voor uw pand overheeft, dus het is nuttig om de tarieven te kennen. In 2026 geldt 2% voor een koper die zelf in de woning gaat wonen, 0% voor een starter onder de 35 die aan alle voorwaarden voldoet, 8% voor een woning die de koper niet als hoofdverblijf gebruikt (bijvoorbeeld om te verhuren of als vakantiewoning) en 10,4% voor wat fiscaal geen woning is, zoals een winkel, kantoor of garagebox.
Dat tarief van 8% was in 2025 nog 10,4%. Voor beleggers is kopen dus goedkoper geworden dan een jaar eerder. Dat is geen reden om te verkopen, maar het verklaart wel waarom de belangstelling voor verhuurde woningen anders kan liggen dan u zich herinnert van uw laatste taxatie.
Zit het pand in een bv, dan is verkopen eigenlijk twee verschillende dingen. Verkoopt de bv het pand zelf, dan valt de boekwinst in de vennootschapsbelasting en zit het geld daarna nog steeds in de bv; het naar privé halen kost daarna box 2-heffing - in 2026 24,5% tot € 68.843 en 31% over wat daarboven komt. Verkoopt u in plaats daarvan de aandelen, dan neemt de koper de bv over inclusief de belastingclaim die erin zit, en dat drukt vrijwel altijd de prijs. Bestaat het bezit van de bv vooral uit onroerend goed, dan kan bij een aandelenverkoop alsnog overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Dit is geen keuze om op gevoel te maken: laat beide routes doorrekenen voordat u met iemand om tafel gaat.
Binnen Nationaal Woonfonds werkt een apart team voor trajecten zoals dit. Het zijn medewerkers die er specifiek voor zijn opgeleid: ze weten welke stappen wanneer nodig zijn, wat er juridisch en fiscaal speelt, en vooral hoe ze rustig en zorgvuldig kunnen handelen op een moment dat er al genoeg op u afkomt.
Dat betekent in de praktijk: één vast contactpersoon, snel duidelijkheid over wat uw pand waard is, en een tempo dat u bepaalt. Moet het snel, dan kan dat. Heeft u eerst tijd nodig met een notaris, een mentor of uw kinderen, dan wachten we.
En als verkopen bij nader inzien niet de beste keuze is, zeggen we dat ook. Een gesprek verplicht u tot niets.
Laat u altijd onafhankelijk adviseren. Wij kopen zelf, dus wij zijn geen neutrale partij. Vraag bij grote beslissingen ook uw notaris, financieel adviseur of een onafhankelijke taxateur om een oordeel.
Ja. Huur loopt door bij verkoop: de koper treedt in uw plaats als verhuurder en de huurder houdt hetzelfde contract en dezelfde rechten. U hoeft dus niemand weg te hebben om te kunnen verkopen - en u kunt de huur ook niet opzeggen alleen omdat u verkoopt. Voor particuliere kopers maakt dat een pand minder interessant, voor beleggers juist niet.
Er is geen fiscale of juridische reden om verkoop aan uw AOW-datum te koppelen. In 2026 en 2027 is de AOW-leeftijd 67 jaar, in 2028 67 jaar en 3 maanden, maar daar volgt geen verkoopmoment uit. Wat wel meespeelt: hoe uw inkomen er na pensionering uitziet, of u de huurinkomsten nodig heeft om van te leven, en of u het beheer nog wilt en kunt doen.
Onder het huidige box 3-stelsel wordt de verkoopwinst niet als aparte winst belast; u wordt belast over uw vermogen, via het forfait of via de tegenbewijsregeling. In het voorgestelde stelsel per 2028 wordt de waardeontwikkeling van vastgoed wel belast, en dan op het moment van verkoop - dat voorstel is nog niet aangenomen. Zit het pand in een bv, dan geldt iets heel anders: daar is de boekwinst belast met vennootschapsbelasting. Laat uw eigen situatie narekenen.
Dat kan, maar er komen drie dingen tegelijk bij kijken: de prijs (een te lage prijs kan deels als schenking worden gezien), schenkbelasting, en overdrachtsbelasting voor uw kind - 2% als het er zelf gaat wonen, 8% als het gaat verhuren. Daarnaast speelt de verhouding met eventuele andere kinderen. Leg de hele constructie voor aan een notaris of fiscalist voordat u iets toezegt.
Een makelaar brengt uw woning op de open markt. Daar staat onzekerheid tegenover: bezichtigingen, een ontbindende voorwaarde voor financiering en een doorlooptijd die u niet in de hand heeft. Wij kopen zelf, zonder financieringsvoorbehoud en ook in verhuurde staat, en betalen daarvoor niet de hoogste prijs van de markt. Welke route beter past, hangt af van wat u nodig heeft: opbrengst of zekerheid.
Vertel uw situatie, dan denken we mee — vrijblijvend en zonder haast.
Neem contact opAndere situaties
Direct & vrijblijvend
Vraag nu een vrijblijvend voorstel aan — binnen 24 uur in uw mailbox.
Voorstel aanvragen