Pand splitsen
Splitsen klinkt als een eenvoudige manier om meer uit een pand te halen. In Amsterdam is het een traject van vergunning, rapporten, herstelwerk en erfpacht dat tijd, geld en ervaring vraagt. Hieronder staat eerlijk wat u te wachten staat.
Juridisch splitsen verdeelt een gebouw in appartementsrechten: een notaris maakt de splitsingsakte en -tekening, schrijft die in bij het Kadaster en richt een Vereniging van Eigenaars op. Er komt geen woning bij; u maakt de bestaande woningen apart verkoopbaar. Bouwkundig splitsen (woningvorming) is een ander traject met een eigen vergunning.
In Amsterdam is voor gebouwen van vóór 1940 in het aangewezen gebied een splitsingsvergunning nodig. Het college wil dat per 1 januari 2027 uitbreiden naar de hele stad en naar alle gebouwen van dertig jaar en ouder, met een energielabel C-eis per woning en een verbod op het splitsen van particuliere sociale huurwoningen. Dat voorstel lag in het voorjaar van 2026 ter inspraak; de gemeenteraad beslist.
Een aanvraag is een dossier, geen formulier. De gemeente wil zien dat het pand in orde is voordat het in losse delen verkocht wordt, en dat betekent bij een oud pand bijna altijd renovatie vóór de vergunning.
De gemeente beslist binnen acht weken na een complete aanvraag en mag eenmaal zes weken verlengen; daarna volgt zes weken bezwaartermijn. Wordt de akte niet binnen een jaar ingeschreven, dan kan de vergunning worden ingetrokken. Met voorbereiding, herstelwerk en de erfpachtprocedure erbij is een jaar of langer gebruikelijk.
De kosten bestaan uit leges, rapporten en keuringen, funderingsonderzoek en eventueel herstel, renovatie en verduurzaming naar label C, notaris, Kadaster en VvE-opzet, de erfpachtherziening en de rente en leegstand zolang het duurt. Bij een pand van honderd jaar oud lopen die posten samen eerder richting twee ton dan richting twintigduizend euro.
De meerwaarde van splitsen zit vooral bij woningen die leeg aan eigenaar-bewoners verkocht kunnen worden. Verhuurde appartementen gaan na splitsing naar beleggers tegen de waarde in verhuurde staat; het huurcontract, de huurprijs en de huurbescherming veranderen niet.
Splitsen is werk voor partijen die het vaker doen: een bouwkundige die de NTA-rapportage kent, een aannemer die herstel en verduurzaming in één planning zet, een notaris met ervaring met Amsterdamse erfpacht. Ongesplitst verkopen betekent dat u een deel van de potentiële meerwaarde laat liggen, maar ook dat u het risico, de renovatie en de doorlooptijd niet draagt. Laat beide routes door een onafhankelijke taxateur doorrekenen.
Wij kopen ongesplitste panden in Amsterdam aan en kennen het splitsingstraject van binnenuit, inclusief fundering, erfpacht en zittende huurders. We zetten voor u naast elkaar wat zelf splitsen realistisch kost en oplevert en wat uw pand in verhuurde staat waard is, zonder beloftes over de uitkomst. Is zelf doen de betere keuze, dan zeggen we dat ook; een gesprek verplicht tot niets.
Dat betekent in de praktijk: één vast contactpersoon, snel duidelijkheid over wat uw pand waard is, en een tempo dat u bepaalt. Moet het snel, dan kan dat. Heeft u eerst tijd nodig met een notaris of adviseur, dan wachten wij.
En als verkopen bij nader inzien niet de beste keuze is, zeggen we dat ook. Een gesprek verplicht u tot niets.
Laat u altijd onafhankelijk adviseren. Wij kopen zelf, dus wij zijn geen neutrale partij. Vraag bij grote beslissingen ook uw notaris, financieel adviseur of belastingadviseur om mee te kijken.
Op dit moment voor gebouwen van vóór 1940 in het aangewezen gebied, grofweg binnen de ring A10. Het college wil de plicht per 1 januari 2027 uitbreiden naar de hele stad en naar alle gebouwen van dertig jaar en ouder. Controleer vóór een aanvraag welke versie van de Huisvestingsverordening geldt.
De leges zijn € 5.287,50 per pand, maar dat is de kleinste post. Rapporten, keuringen, funderingsonderzoek en herstel, renovatie en verduurzaming, notaris en VvE, en de erfpachtherziening bepalen het echte bedrag. Bij een oud pand gaat het al snel om tienduizenden tot enkele honderdduizenden euro's.
In de praktijk vaak wel. Het bouwkundig rapport volgens NTA 8060 moet laten zien dat casco, dak, kozijnen, installaties en fundering in orde zijn, en gebreken moeten hersteld worden. Onder het voorgestelde beleid per 2027 komt daar een energielabel C per woning bij, met uitzondering van monumenten.
De beslistermijn is acht weken, eenmaal te verlengen met zes weken, plus zes weken bezwaartermijn. De voorbereiding met rapporten, herstelwerk en de erfpachtaanbieding duurt meestal veel langer. Reken op een jaar of meer tot de splitsingsakte bij het Kadaster is ingeschreven.
Niets, juridisch gezien. Zij houden hun contract, hun huurprijs en hun bescherming en zijn niet verplicht te kopen of te vertrekken. Een verhuurd appartement verkoopt u daarna aan een belegger tegen de waarde in verhuurde staat. Zorgvuldig informeren wordt onder het nieuwe beleid een eis.
U laat een deel van de mogelijke meerwaarde liggen, dat klopt. Daar staat tegenover dat u de kosten, de renovatie, de doorlooptijd en het risico niet draagt, en een ervaren koper rekent het splitsingspotentieel vaak deels mee in zijn bod. Laat beide routes onafhankelijk doorrekenen voordat u kiest.
Vertel uw situatie, dan denken we mee — vrijblijvend en zonder haast.
Neem contact opDirect & vrijblijvend
Vraag nu een vrijblijvend voorstel aan — binnen 24 uur in uw mailbox.
Voorstel aanvragen