Bij funderingsproblemen
Funderingsschade duikt zelden van de ene op de andere dag op, en gaat zelden vanzelf over. Hieronder staat wat u kunt laten onderzoeken en wat dat kost, wat herstel inhoudt, welke regelingen er bestaan, en wat funderingsschade betekent als u het pand zou willen verkopen.
Scheuren in het metselwerk, klemmende deuren, een scheve vloer of een drempel die niet meer klopt: het zijn signalen, geen diagnose. Ze kunnen van de fundering komen, maar ook van zetting, van een verbouwing of van uitzettend metselwerk. Het loont om stap voor stap te werk te gaan en niet meteen het duurste onderzoek te bestellen.
Een inschatting op basis van bestaande gegevens uit de landelijke database FunderMaps: bodem, bouwjaar, funderingstype en wat er in de omgeving bekend is. Het is een risico-inschatting, uitdrukkelijk geen technisch eindoordeel over úw fundering.
Archiefonderzoek, een visuele inspectie en metingen. Volgens het KCAF kost dat gemiddeld €350 tot €650 en heeft u binnen enkele dagen uitsluitsel of het risico laag, midden of hoog is. Sommige gemeenten vergoeden dit geheel of gedeeltelijk.
Het echte werk: ontgraven, palen beoordelen, laboratoriumanalyse. Reken volgens het KCAF op ongeveer €7.000 tot €9.000 per pand en zo'n twee maanden doorlooptijd. Dit is het onderzoek waarop u een herstelbesluit kunt baseren.
Laat volledig onderzoek doen door een bureau dat door het KCAF is erkend, en doe het waar mogelijk samen met de buren. Een fundering stopt niet bij de erfgrens: bij aaneengesloten bebouwing is onderzoek en herstel per blok bijna altijd goedkoper en technisch verstandiger dan pand voor pand.
Grofweg zijn er twee routes. Bij paalkopverlaging wordt de bestaande houten paal afgekort tot onder het grondwaterpeil en daarop verder opgebouwd; het KCAF raadt die methode in verreweg de meeste gevallen af, omdat het draagvermogen er niet beter van wordt. De andere route is een nieuwe fundering, waarbij het draagvermogen wél toeneemt. Wordt er onder de vloer gewerkt, dan kunnen bewoners er soms tijdens de uitvoering blijven wonen.
Wat het kost hangt af van het funderingstype, de gekozen methode, de grootte van het pand en de bereikbaarheid. De verschillen zijn groot en een bedrag uit een buurpand zegt weinig. Het KCAF heeft een herstelkostencalculator, ontwikkeld met erkende funderingsherstelbedrijven, waarmee u per pand een eerste indicatie krijgt. Gebruik die voor de orde van grootte en een offerte voor het echte getal.
Funderingsschade is de afgelopen jaren van een individueel pechverhaal een landelijk vraagstuk geworden. Naar schatting krijgen de komende tien jaar zo'n 425.000 panden met funderingsschade te maken, oplopend tot ongeveer 780.000 in 2050. Het kabinet is daarom gestart met een meerjarige Nationale Aanpak Funderingsproblematiek, onder meer met een gezamenlijke data-infrastructuur voor funderingsrisico's met het Kadaster, Deltares en TNO.
Verkopen kan, maar wees erop voorbereid dat funderingsrisico veel zichtbaarder is geworden. Sinds 1 april 2026 krijgt funderingsrisico een expliciete plek in taxatierapporten, met een risicoklasse van A (geen risico) tot E (vastgesteld probleem). Dat is geen wetgeving maar een afspraak binnen het taxatievak — het effect is niettemin reëel: bij klasse D of E wordt aanvullend onderzoek verwacht.
Voor kopers betekent dat vaak een moeizame financiering. Een geldverstrekker kijkt naar de taxatie, en een pand met een onzekere of afgekeurde fundering is voor een gewone koper met een hypotheek lastig rond te krijgen. Het praktische gevolg: de groep kopers wordt kleiner, en wie overblijft trekt zelf een herstelbedrag van zijn bod af — meestal met een ruime marge, omdat híj het risico draagt.
Verzwijgen is geen optie en ook geen slim plan. Als verkoper moet u gebreken melden die u kent; doet u dat niet, dan kan een koper u daar later op aanspreken. Wat wél helpt is zelf weten wat er aan de hand is. Een onderzoeksrapport in handen maakt het gesprek zakelijk in plaats van wantrouwig, en voorkomt dat er onderhandeld wordt over een risico dat niemand kan inschatten.
De grootste vermijdbare fout is wachten. Funderingsschade wordt niet minder, herstelkosten worden niet lager en het pand wordt ondertussen moeilijker te financieren voor een koper. De tweede is beslissen zonder onderzoek: zowel herstellen als verkopen op basis van een vermoeden pakt zelden goed uit.
Binnen Nationaal Woonfonds werkt een apart team voor trajecten zoals dit. Het zijn medewerkers die er specifiek voor zijn opgeleid: ze weten welke stappen wanneer nodig zijn, wat er juridisch en fiscaal speelt, en vooral hoe ze rustig en zorgvuldig kunnen handelen op een moment dat er al genoeg op u afkomt.
Dat betekent in de praktijk: één vast contactpersoon, snel duidelijkheid over wat uw pand waard is, en een tempo dat u bepaalt. Moet het snel, dan kan dat. Heeft u eerst tijd nodig met een notaris, een mentor of uw kinderen, dan wachten we.
En als verkopen bij nader inzien niet de beste keuze is, zeggen we dat ook. Een gesprek verplicht u tot niets.
Laat u altijd onafhankelijk adviseren. Wij kopen zelf, dus wij zijn geen neutrale partij. Vraag bij grote beslissingen ook uw notaris, financieel adviseur of een onafhankelijke taxateur om een oordeel.
Begin bij de risicokaart en het funderingsrisicorapport van het KCAF, gebaseerd op de landelijke database FunderMaps. Dat geeft aan of uw pand in een risicogebied ligt. Wilt u meer zekerheid, dan is een QuickScan de volgende stap: archiefonderzoek, visuele inspectie en metingen, met een uitkomst in laag, midden of hoog risico. Pas daarna is een volledig funderingsonderzoek aan de orde.
Een QuickScan kost volgens het KCAF gemiddeld €350 tot €650 en levert binnen enkele dagen een risico-inschatting op. Een volledig funderingsonderzoek kost ongeveer €7.000 tot €9.000 per pand en duurt zo'n twee maanden. Doet u het samen met de buren, dan valt het per woning meestal lager uit; sommige gemeenten dragen bij aan blokgewijs onderzoek.
Meestal niet. Schade door paalrot, droogte of bodemdaling wordt door veel opstalverzekeringen aangemerkt als geleidelijke schade en valt buiten de dekking. Lees uw polisvoorwaarden en vraag uw verzekeraar schriftelijk om uitsluitsel voordat u erop rekent.
Vaak wel. Kijk eerst bij uw eigen geldverstrekker of het herstel meegefinancierd kan worden. Lukt dat niet omdat uw inkomen te laag is, dan kunt u als particuliere woningeigenaar of kleine particuliere verhuurder terecht bij het Fonds Duurzaam Funderingsherstel voor de Funderingslening Maatwerk. Vraag daarnaast uw gemeente naar lokale regelingen.
Ja, dat kan. Wel is de kring van kopers kleiner, omdat een reguliere hypotheek op een pand met funderingsschade moeilijk rond te krijgen is. Kopers verrekenen het herstel in hun bod, doorgaans met een marge voor het risico dat zij overnemen. Hoe beter onderbouwd het herstelbedrag is, hoe kleiner die marge hoeft te zijn.
Ja. Gebreken die u kent moet u melden; een koper heeft daarnaast een eigen onderzoeksplicht. Een gebrek verzwijgen kan u later alsnog opbreken, ook nadat de overdracht heeft plaatsgevonden. Het is bovendien praktisch: sinds 2026 wordt funderingsrisico expliciet in de taxatie meegewogen, dus het komt vrijwel zeker boven tafel.
Vertel uw situatie, dan denken we mee — vrijblijvend en zonder haast.
Neem contact opAndere situaties
Direct & vrijblijvend
Vraag nu een vrijblijvend voorstel aan — binnen 24 uur in uw mailbox.
Voorstel aanvragen