Verkopen met huurder
Koop breekt geen huur. De huurder houdt zijn contract, de koper wordt verhuurder. Wat dat voor u betekent, en wat u wel en niet mag vragen.
Verkoopt u een verhuurde woning, dan gaat het huurcontract met alle rechten en plichten over op de koper (artikel 7:226 BW). De huurprijs blijft gelijk, de huurder hoeft niets te tekenen en hij betaalt na de overdracht aan de nieuwe eigenaar. Verkoop is geen reden om de huur op te zeggen; ook een koper die er zelf wil wonen, moet drie jaar wachten voordat hij dringend eigen gebruik kan inroepen, en dan beslist de rechter.
Alleen afspraken die rechtstreeks met de huur en het gebruik van de woning samenhangen, gaan automatisch mee. Mondelinge afspraken over een huisdier, een korting of de zolder zijn voor de koper onzichtbaar. Zet ze vóór de verkoop op papier, of bespreek ze open.
De woning blijft het thuis van de huurder. Hij hoeft een redelijk verzoek om bezichtigingen niet te weigeren, maar u mag er niet zonder toestemming in, ook niet met uw eigen sleutel. De Wet goed verhuurderschap verbiedt druk en intimidatie, en de gemeente handhaaft daarop.
Een belegger betaalt bij een gereguleerde huur ver onder de markt in de praktijk vaak 55 tot 75 procent van de leegwaarde. Bij een marktconforme huur in de vrije sector is het verschil veel kleiner: dan koopt hij een lopende huurstroom. Eerst leeg krijgen kost een vertrekvergoeding, maanden zonder huur, opknapkosten en vaak een extra jaar box 3. Bij een vrije-sectorhuur blijft daar netto soms maar een paar procent van over; bij een lage gereguleerde huur kan het wel tienduizenden euro's schelen.
Reken daarom beide routes door voordat u kiest, en neem de tijd en de onzekerheid van een vertrektraject serieus mee.
Als verkoper heeft u een mededelingsplicht: de koper moet het hele huurdossier kennen. Wat u daarnaast in de koopovereenkomst en bij de notaris regelt, voorkomt discussie achteraf met huurder én koper.
Wij kopen woningen in verhuurde staat, met de huurder erin. Eén bezoek is meestal genoeg, de huurder houdt zijn contract en zijn huurprijs, en wij nemen borg en dossier netjes over bij de notaris. Blijkt in het gesprek dat aanhouden of eerst leeg verkopen beter bij u past, dan zeggen we dat ook.
Dat betekent in de praktijk: één vast contactpersoon, snel duidelijkheid over wat uw pand waard is, en een tempo dat u bepaalt. Moet het snel, dan kan dat. Heeft u eerst tijd nodig met een notaris of adviseur, dan wachten wij.
En als verkopen bij nader inzien niet de beste keuze is, zeggen we dat ook. Een gesprek verplicht u tot niets.
Laat u altijd onafhankelijk adviseren. Wij kopen zelf, dus wij zijn geen neutrale partij. Vraag bij grote beslissingen ook uw notaris, financieel adviseur of belastingadviseur om mee te kijken.
Een wettelijke meldplicht vooraf is er niet, maar praktisch ontkomt u er niet aan: er komen bezichtigingen en na de overdracht moet de huurder weten aan wie hij betaalt. Vertel het zelf, op tijd en rustig. Dat maakt de rest van het proces veel eenvoudiger.
Nee, de wet kent geen voorkeursrecht voor huurders. Alleen als het in het huurcontract staat, bent u verplicht de woning eerst aan de huurder aan te bieden. Het staat u natuurlijk vrij om het toch te doen; soms is dat de prettigste route.
Niet op korte termijn. Verkoop is geen opzeggrond. Voor dringend eigen gebruik geldt een wachttijd van drie jaar na de schriftelijke kennisgeving van de nieuwe eigenaar aan de huurder, en daarna beslist de kantonrechter. Een koper die zelf wil wonen, kan dus beter een lege woning zoeken.
Ga eerst het gesprek aan en doe een redelijk voorstel: vaste momenten, overdag, vooraf aangekondigd. Weigert de huurder dan nog, dan kan de kantonrechter medewerking opleggen op grond van goed huurderschap. Vaak is verkoop aan een belegger eenvoudiger: dan volstaat één bezoek.
De borg gaat mee naar de koper, die hem bij vertrek van de huurder terugbetaalt. Draag het bedrag over bij de notaris, leg het vast in de koopovereenkomst en laat de huurder schriftelijk weten dat de borg is overgegaan.
Bij verkoop aan een belegger die geen financieringsvoorbehoud nodig heeft, kan de overdracht vaak binnen vier tot zes weken bij de notaris plaatsvinden. Eerst leeg krijgen duurt doorgaans maanden tot meer dan een jaar, met een onzekere uitkomst.
Vertel uw situatie, dan denken we mee — vrijblijvend en zonder haast.
Neem contact opDirect & vrijblijvend
Vraag nu een vrijblijvend voorstel aan — binnen 24 uur in uw mailbox.
Voorstel aanvragen