Winkel met bovenwoning
Een pand met een bedrijfsruimte en een woning kent twee belastingregimes en twee huurrechten. Wij leggen uit waar u op let en hoe u het als één geheel kunt verkopen.
Een winkel, café of kantoor op de begane grond met een woning erboven is in Amsterdam een vertrouwd beeld. Bij verkoop blijkt dat zo'n pand uit twee delen bestaat die elk hun eigen regels volgen. Dat maakt het niet moeilijker dan een gewone woning, wel anders.
Een koper rekent in twee kolommen: de bedrijfsruimte en de woning. U doet er goed aan dat ook te doen voordat u een vraagprijs noemt. De belangrijkste verschillen op een rij:
De koper betaalt de overdrachtsbelasting, maar het tarief bepaalt mede wat hij u kan bieden. Daarom wordt de koopsom in de akte gesplitst in een woningdeel en een bedrijfsdeel, elk met een eigen tarief. De verdeling moet de werkelijke waarde weerspiegelen, meestal onderbouwd met een taxatie.
Een voorbeeld. Een pand wordt verkocht voor 900.000 euro: 400.000 euro voor de winkel en 500.000 euro voor de woning. Een belegger betaalt 10,4 procent over de winkel (41.600 euro) en 8 procent over de woning (40.000 euro), samen 81.600 euro. Zonder verdeling, dus alles als niet-woning, zou dat 93.600 euro zijn. Dat verschil van 12.000 euro ziet u terug in het bod.
Let op de rechtspraak: een leegstaande winkel is geen woning als het bestemmingsplan wonen beneden verbiedt, en een leeg casco telt pas als woning wanneer de verbouwing vóór de levering klaar is.
Koop breekt geen huur. De koper neemt beide contracten over zoals ze zijn. Een winkel, horecazaak of ambachtsbedrijf heeft sterke bescherming: termijnen van vijf plus vijf jaar, opzegging alleen via de rechter en een huur die pas na vijf jaar via vergelijking met de buurt kan worden aangepast. Een kantoor of praktijkruimte kent contractsvrijheid en alleen ontruimingsbescherming na afloop.
Voor de woning gelden de gewone regels voor woonruimte, inclusief het puntenstelsel tot en met 186 punten. Een koper rekent met de huur die wettelijk mag, niet met de huur die in het contract staat. Leg beide contracten, de einddata en de huurprijsgeschiedenis klaar; dat is het eerste wat een serieuze koper vraagt.
Splitsen in appartementsrechten maakt het mogelijk de woning apart te verkopen aan iemand die er zelf gaat wonen, tegen 2 procent overdrachtsbelasting. Dat kan meer opleveren. Maar in Amsterdam is daarvoor meestal een splitsingsvergunning nodig, met eisen aan fundering en casco, plus een splitsingsakte, een tekening en een vereniging van eigenaars. Reken op maanden en op enkele duizenden euro's, los van verplicht herstel.
Zit er een huurder in de woning, dan blijft die zitten en gaat de woning alsnog naar een belegger. Als geheel verkopen is eenvoudiger: één koper, één akte, één moment. Wij kopen gemengde panden bij voorkeur als geheel, omdat de combinatie van een vrije bedrijfshuur en een stabiele woninghuur past bij hoe wij voor de lange termijn willen bezitten.
Wij kopen gemengde panden in Amsterdam zelf aan, als geheel en met de huurders erin. U krijgt van ons een waardebepaling met een aparte berekening voor het woning- en het bedrijfsdeel, zodat u ziet hoe de koopsom en de overdrachtsbelasting uitpakken. Blijkt aanhouden of eerst splitsen verstandiger, dan zeggen we dat ook.
Dat betekent in de praktijk: één vast contactpersoon, snel duidelijkheid over wat uw pand waard is, en een tempo dat u bepaalt. Moet het snel, dan kan dat. Heeft u eerst tijd nodig met een notaris of adviseur, dan wachten wij.
En als verkopen bij nader inzien niet de beste keuze is, zeggen we dat ook. Een gesprek verplicht u tot niets.
Laat u altijd onafhankelijk adviseren. Wij kopen zelf, dus wij zijn geen neutrale partij. Vraag bij grote beslissingen ook uw notaris, financieel adviseur of belastingadviseur om mee te kijken.
Ja. Koop breekt geen huur: de koper neemt beide huurcontracten over zoals ze zijn. Voor beleggers is dat juist normaal; zij kopen op de huurstromen. U hoeft niemand te laten vertrekken om te kunnen verkopen.
De koopsom wordt gesplitst in een woningdeel en een bedrijfsdeel, meestal op basis van een taxatie. Over het bedrijfsdeel betaalt de koper in 2026 10,4 procent, over het woningdeel 8 procent als hij er niet zelf gaat wonen en 2 procent als hij dat wel doet. De verdeling moet de werkelijke waarde van beide delen weerspiegelen; de notaris legt haar vast in de akte.
Bij een pand dat langer dan twee jaar in gebruik is, is de levering vrijgesteld van btw. Verkoper en koper kunnen voor het bedrijfsdeel samen kiezen voor een belaste levering, als de koper de ruimte voor minstens 90 procent gebruikt voor btw-belaste activiteiten. Dat is vooral interessant als u recent btw op een verbouwing heeft teruggevraagd. Voor de woning kan dit nooit.
Een winkel, café of ambachtsbedrijf valt onder artikel 7:290 BW: de huurder heeft dwingende bescherming, termijnen van vijf plus vijf jaar en een huurprijs die alleen via vergelijking met de buurt kan worden herzien. Een kantoor of praktijkruimte valt onder artikel 7:230a BW, met contractsvrijheid en alleen ontruimingsbescherming na afloop. Een koper neemt het contract in beide gevallen over zoals het is.
Zowel de woning als de bedrijfsruimte moet bij verkoop een geldig energielabel hebben. Voor een kantoor geldt bovendien sinds 2023 minimaal label C, met uitzonderingen voor kleine kantoren en monumenten. Voor de woning wil het kabinet vanaf 2029 minimaal label D voor verhuur. Vraag beide labels op voordat u in gesprek gaat.
Soms levert dat meer op, omdat een eigenaar-bewoner 2 procent overdrachtsbelasting betaalt en vaak meer biedt. Maar splitsen vraagt in Amsterdam meestal een vergunning, een splitsingsakte, een vereniging van eigenaars en soms funderingsherstel. Het kost maanden en geld, en een zittende huurder blijft zitten. Als geheel verkopen is sneller en eenvoudiger.
Vertel uw situatie, dan denken we mee — vrijblijvend en zonder haast.
Neem contact opDirect & vrijblijvend
Vraag nu een vrijblijvend voorstel aan — binnen 24 uur in uw mailbox.
Voorstel aanvragen