Bij emigratie
Een woning of pand in Nederland houden terwijl u in het buitenland woont kan prima — maar er verandert meer dan de meeste mensen verwachten. Hieronder staat op een rij welke routes er zijn, wat er fiscaal gebeurt zodra u hier niet meer woont, en wat beheer op afstand werkelijk vraagt.
Wat verstandig is, hangt af van hoe definitief uw vertrek is, of u het pand financieel kunt dragen zonder er zelf te wonen, en of u tijd en zin heeft in het beheer. Wie voor twee jaar wordt uitgezonden komt meestal op een andere keuze uit dan iemand die definitief naar het zuiden verhuist.
U houdt het pand en krijgt huurinkomsten. Daarvoor is vrijwel altijd toestemming van uw geldverstrekker nodig, en u krijgt te maken met de Wet goed verhuurderschap, het woningwaarderingsstelsel en soms een verhuurvergunning van de gemeente. Reken op een beheerder ter plaatse.
Soms de rustigste keuze bij een tijdelijk vertrek of als u regelmatig terugkomt. Kijk wel goed naar uw opstalverzekering: veel polissen kennen beperkingen bij langdurige leegstand. De vaste lasten lopen ondertussen gewoon door.
Het meest definitief en het minst arbeidsintensief. Dat kan via een makelaar op de open markt, of rechtstreeks aan een partij die zelf koopt. Verkopen vóór vertrek is meestal eenvoudiger dan verkopen op afstand, al kan dat laatste ook.
Er is een vierde variant die vaak over het hoofd wordt gezien: eerst verhuren en later alsnog verkopen. Dat klinkt als het beste van twee werelden, maar een woning in verhuurde staat brengt doorgaans minder op dan een lege woning, en een huurder met huurbescherming kunt u niet zomaar laten vertrekken. Wie die route kiest, doet er goed aan vooraf te bedenken hoe hij er weer uit komt.
Verhuren vanuit het buitenland is goed te doen, maar het is een vorm van ondernemen. De regels voor verhuurders zijn de afgelopen jaren aangescherpt en de handhaving is voor een deel lokaal geworden.
De meest voorkomende valkuil is de vertrekdatum. Die staat vast, en daardoor nemen mensen in de laatste weken beslissingen over hun grootste bezit terwijl er ook nog een verhuizing, een baan en soms een school geregeld moet worden. Begin minstens een half jaar van tevoren met nadenken over het pand, ook als u nog niet weet wat u wilt.
Een tweede valkuil is het onderschatten van beheer. Een lekkage, een huurder die niet betaalt of een ketel die uitvalt zijn op zeshonderd kilometer afstand geen kleinigheden. Reken de kosten van een professionele beheerder gewoon mee in uw rendement; doet u dat niet, dan vergelijkt u appels met peren.
En tot slot: verhuren om het pand "even aan te houden", zonder uitstapplan. De huurder krijgt huurbescherming, de woning wordt in verhuurde staat minder waard en na een paar jaar blijkt verkopen lastiger dan gedacht. Weet vooraf hoe u er weer uit komt, of kies voor de duidelijkheid van verkopen.
Binnen Nationaal Woonfonds werkt een apart team voor trajecten zoals dit. Het zijn medewerkers die er specifiek voor zijn opgeleid: ze weten welke stappen wanneer nodig zijn, wat er juridisch en fiscaal speelt, en vooral hoe ze rustig en zorgvuldig kunnen handelen op een moment dat er al genoeg op u afkomt.
Dat betekent in de praktijk: één vast contactpersoon, snel duidelijkheid over wat uw pand waard is, en een tempo dat u bepaalt. Moet het snel, dan kan dat. Heeft u eerst tijd nodig met een notaris, een mentor of uw kinderen, dan wachten we.
En als verkopen bij nader inzien niet de beste keuze is, zeggen we dat ook. Een gesprek verplicht u tot niets.
Laat u altijd onafhankelijk adviseren. Wij kopen zelf, dus wij zijn geen neutrale partij. Vraag bij grote beslissingen ook uw notaris, financieel adviseur of een onafhankelijke taxateur om een oordeel.
Ja. Onroerende zaken in Nederland zijn altijd in Nederland belast. U wordt buitenlands belastingplichtige en geeft het pand aan in box 3; een hypotheek die erop rust telt mee als schuld. Daarnaast kan het land waar u gaat wonen ook heffen — wat er dan geldt, hangt af van het belastingverdrag met dat land.
Alleen in beperkte gevallen. De aftrek geldt voor de eigen woning waarin u woont. Staat uw voormalige woning leeg en te koop, dan mag u de rente aftrekken in het jaar waarin de woning leeg komt te staan en de drie jaren daarna. Zodra u verhuurt, vervalt dat. Bovendien kunt u aftrek in Nederland alleen claimen als u kwalificerend buitenlands belastingplichtige bent, en daarvoor moet u hier belasting betalen over minimaal 90% van uw wereldinkomen.
Meestal wel, maar niet zonder meer. Vraag eerst schriftelijk toestemming aan uw geldverstrekker; verhuren zonder toestemming kan reden zijn om de hypotheek op te eisen. Vraag daarna bij de gemeente na of er een verhuurvergunning nodig is, en houd rekening met de Wet goed verhuurderschap en met het woningwaarderingsstelsel, dat bepaalt wat u maximaal mag vragen.
Ja. U hoeft niet zelf bij de overdracht aanwezig te zijn: de notaris kan werken met een volmacht, die u bij een notaris ter plaatse of via een Nederlandse ambassade of consulaat kunt laten opmaken. Houd wel rekening met extra tijd voor legalisatie van handtekeningen en met tijdsverschil bij het overleg.
In de regel wel. Een koper die er zelf wil wonen valt af, en een belegger rekent met het rendement dat de huur oplevert. Hoeveel het scheelt hangt af van het huurcontract, de huurprijs ten opzichte van de markt en het type woning. Laat dat narekenen vóórdat u besluit eerst te gaan verhuren.
Op de open markt via een makelaar bent u afhankelijk van de markt en van de vraagprijs; dat kan snel gaan maar ook maanden duren, en de koper heeft meestal een financieringsvoorbehoud. Bij een directe verkoop hangt het tempo vooral af van de notaris en van u. Wij stellen geen financieringsvoorbehoud, dus een overdracht binnen enkele weken is mogelijk.
Vertel uw situatie, dan denken we mee — vrijblijvend en zonder haast.
Neem contact opAndere situaties
Direct & vrijblijvend
Vraag nu een vrijblijvend voorstel aan — binnen 24 uur in uw mailbox.
Voorstel aanvragen