Wie een verhuurde woning wil verkopen, hoort vaak als eerste: moet de huurder er dan uit? Het antwoord is nee. In Nederland geldt "koop breekt geen huur": de huurder blijft, de koper wordt de nieuwe verhuurder. Dat klinkt eenvoudig, maar roept veel vragen op over de borg, bezichtigingen, wat u de koper moet vertellen en wat de verhuurde staat met de prijs doet. U bent niet de enige: in het derde kwartaal van 2025 verkochten beleggers volgens het Kadaster 15.800 huurwoningen, 37 procent meer dan een jaar eerder.
Koop breekt geen huur: wat het betekent
De regel staat in artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek. Verkoopt u een verhuurde woning, dan gaan uw rechten en plichten als verhuurder over op de koper. Het contract loopt door, de huurprijs blijft gelijk en de huurder hoeft niets te tekenen; hij betaalt alleen aan iemand anders. Bij een executieveiling door de bank kan het anders liggen (Hoge Raad, 2020).
Niet alles gaat mee. Alleen afspraken die rechtstreeks met de huur en het gebruik samenhangen, gaan over. Een mondelinge afspraak over een huisdier, een korting of de zolder is voor de koper onzichtbaar. Zet die vóór de verkoop op papier.
De borg krijgt de huurder bij vertrek terug van de verhuurder van dat moment, dus van de koper. Draag de borg daarom bij de notaris over en laat de koper dat aan de huurder bevestigen. Leg het vast in de koopovereenkomst, net als de huur over de maand van overdracht (naar rato), een achterstand en lopende procedures.
Huurbescherming: de koper kan niet zomaar opzeggen
Verkoop is geen opzeggrond. De wet kent vijf gronden om een huurcontract voor onbepaalde tijd op te zeggen, waaronder slecht huurderschap en dringend eigen gebruik. Voor die laatste grond geldt na een verkoop een wachttijd: de rechter wijst de opzegging pas toe als er drie jaar zijn verstreken sinds de huurder schriftelijk over de nieuwe eigenaar is geïnformeerd (artikel 7:274 lid 5 BW). Stemt de huurder niet in, dan beslist de kantonrechter.
Tijdelijke contracten zijn sinds de Wet vaste huurcontracten (1 juli 2024) zeldzaam: alleen doelgroepcontracten (maximaal twee jaar), tussenhuur met een diplomatenclausule, de Leegstandwet en hospitaverhuur mogen nog tijdelijk. Een tijdelijk contract van vóór die datum loopt af op de einddatum; verlengen maakt het vast. Let op bij een diplomatenclausule: die is geschreven voor uw eigen terugkeer. Of een koper er een beroep op kan doen, is niet vanzelfsprekend; laat dat vooraf beoordelen door een huurrechtjurist.
Bezichtigingen: wat u wel en niet mag vragen
Een vaste regel voor bezichtigingen kent de wet niet, wel goed huurderschap (artikel 7:213 BW). Een huurder mag een redelijk verzoek niet zonder reden weigeren; rechters wegen of het redelijk en niet te ingrijpend is. Veel huurcontracten bevatten bovendien een bepaling over bezichtigingen bij verkoop. Tegelijk blijft de woning het thuis van de huurder: u mag er niet zonder toestemming in, ook niet met uw eigen sleutel.
- Wel vragen: enkele vaste momenten per week, overdag, vooraf aangekondigd, met een makelaar die zich als gast gedraagt.
- Niet vragen: een open huis, bezichtigen op elk moment, een huurder die tijdelijk vertrekt, foto's van zijn spullen zonder toestemming.
- Nooit: dreigen of druk zetten. De Wet goed verhuurderschap verbiedt intimidatie en de gemeente handhaaft daarop.
Wat u de koper moet vertellen
Als verkoper heeft u een mededelingsplicht. Alles wat de koper nodig heeft om het pand als verhuurd te beoordelen, hoort op tafel: huurcontract met bijlagen, actuele huur, puntentelling (WWS), borg, servicekosten, achterstanden, gebreken, meldingen bij de gemeente en lopende procedures. Een geldig energielabel is bij verkoop verplicht. Ook de Wet goed verhuurderschap loopt mee: de koper moet de huurder schriftelijk zijn contactgegevens en het gemeentelijke meldpunt geven, en een verhuurvergunning (verplicht in sommige Amsterdamse wijken) gaat niet automatisch over.
Verhuurd verkopen of eerst leeg: wat het scheelt
Een verhuurde woning brengt minder op dan een lege. Hoeveel minder, hangt vooral van de huur af. Bij een gereguleerde huur ver onder de markt betaalt een belegger in de praktijk vaak 55 tot 75 procent van de leegwaarde. Bij een marktconforme huur is het verschil veel kleiner: de koper koopt een lopende huurstroom. De overdrachtsbelasting (8 procent in 2026, voorgesteld 7 procent vanaf 2027) rekent hij in zijn bod mee.
Eerst leeg krijgen klinkt aantrekkelijker dan het vaak is. Een rekenvoorbeeld: leegwaarde € 450.000, verhuurd voor € 1.800 per maand in de vrije sector.
- Verhuurd verkopen: een belegger betaalt bij deze huur circa 85 tot 90 procent, ongeveer € 390.000, binnen enkele weken.
- Eerst leeg krijgen: vertrekvergoeding circa € 25.000 (als de huurder wil), vier maanden zonder huur (€ 7.200), opknappen en extra verkoopkosten (circa € 10.000). Loopt het over 1 januari heen, dan een jaar extra box 3, hier circa € 9.000 (tarieven 2026). Netto ongeveer € 400.000.
Het verschil is dan circa € 10.000, voor maanden werk met een onzekere afloop. Bij een lage gereguleerde huur kan leeg verkopen wél tienduizenden euro's schelen. Meer in ons artikel over verkopen aan de huurder, aan een belegger of leeg.
Stappenlijst voor de verkoper
- Lees het huurcontract. Contractvorm, borg, bepalingen over bezichtiging of diplomatenclausule.
- Maak het huurdossier compleet. Contract, puntentelling, servicekosten, borgbewijs, energielabel.
- Reken beide routes door. Verhuurd verkopen of eerst leeg, met kosten, tijd en belasting.
- Vertel het de huurder zelf, op tijd. Liever van u dan van de makelaar; maak meteen afspraken over bezichtigingen.
- Leg het vast en informeer de huurder na de overdracht. Borg, huur naar rato, lopende zaken; daarna samen met de koper een brief met nieuwe verhuurder, rekeningnummer en contactgegevens.
Tot slot
Wij kopen zelf verhuurde woningen aan en zijn dus geen neutrale partij. Juist daarom zeggen we het liever eerlijk: soms is aanhouden verstandiger dan verkopen, en soms levert eerst leeg maken meer op dan verkopen aan ons. Wilt u weten wat uw woning in verhuurde staat waard is, of hoe u de huurder het beste meeneemt? Neem gerust contact op; een gesprek is vrijblijvend.
Bronnen: Burgerlijk Wetboek Boek 7, art. 7:213, 7:226, 7:271 en 7:274 (oktober 2026); Volkshuisvesting Nederland, opzeggronden en vaste huurcontracten (oktober 2026); Rijksoverheid, Wet goed verhuurderschap (1 juli 2023); Rechtbank Amsterdam 24-9-2025 en Rechtbank Limburg 24-7-2026; Dirkzwager over Hoge Raad 2020; Belastingplan 2027 (15 september 2026); Kadaster via De Hypotheker (oktober 2025).