Wie een verhuurd huis wil verkopen, heeft grofweg drie routes. U kunt het pand leeg verkopen, in verhuurde staat aanbieden aan een andere belegger, of de verkoop aanbieden aan de zittende huurder. Welke route het meeste oplevert, hangt niet alleen af van de opbrengstverschillen, maar vooral van uw persoonlijke situatie: hoeveel tijd en gedoe bent u bereid te accepteren?
Optie 1: verkopen aan de zittende huurder
Op papier is dit de meest eenvoudige route. De huurder kent het pand, er is geen bezichtigingencircus, en beide partijen kennen elkaars situatie. In de praktijk krijgt de huurder vaak een korting van tien tot vijftien procent ten opzichte van de leegwaarde.
Maar er zijn drempels. Veel huurders hebben niet de financieringsmogelijkheid om de woning direct over te nemen. Daarnaast is het een emotioneel geladen gesprek: een afgewezen bod kan de verhuurrelatie duurzaam bemoeilijken. Onze observatie: verkoop aan huurder werkt het beste wanneer de huurder al langer aangegeven heeft de woning eventueel te willen kopen.
Optie 2: verkopen aan een belegger
Een verhuurd huis verkopen aan een andere belegger is doorgaans de snelste en meest voorspelbare route. De koper neemt het huurcontract integraal over — inclusief huurder, huurprijs en alle rechten en plichten. De huurder merkt er in de praktijk weinig van: alleen de naam op het huurcontract verandert.
Het voordeel is drieledig: geen bezichtiging nodig met de huurder, meestal geen financieringsvoorbehoud, en de overdracht kan vaak binnen vier tot zes weken bij de notaris plaatsvinden. Het nadeel: u verkoopt tegen de waarde in verhuurde staat. Bij een gereguleerde huurprijs ligt die doorgaans tussen de 55 en 75 procent van de vrije marktwaarde. Bij een marktconforme huurprijs in de vrije sector kan dat oplopen tot 85 à 95 procent.
Optie 3: eerst leeg krijgen, dan verkopen
De hoogste opbrengst wordt in theorie gehaald door de woning eerst leeg te krijgen en daarna in vrije staat op de markt te brengen. In de praktijk is dit echter de lastigste route, en vaak ook de meest onzekere.
Nederlandse huurders genieten brede huurbescherming. Vertrekpremies zijn in Amsterdam en de Randstad in 2026 niet zeldzaam: bedragen van 15.000 tot 50.000 euro (en soms meer bij lage gereguleerde huren in centrumlocaties) zijn in onze ervaring gangbaar. Het proces kan maanden tot meer dan een jaar duren, met onzekere uitkomst.
Wat levert welke optie op?
Een realistisch rekenvoorbeeld voor een Amsterdams appartement met een WOZ-waarde van 500.000 euro, verhuurd voor 1.400 euro per maand (gereguleerd):
- Verkoop aan huurder: circa 400.000 à 430.000 euro.
- Verkoop aan belegger in verhuurde staat: circa 330.000 à 360.000 euro.
- Eerst leeg krijgen (na succesvol vertrektraject van circa 12 maanden met 30.000 euro uitkoop): bruto circa 510.000 à 540.000 euro. Netto na uitkoop en proceskosten: circa 470.000 à 500.000 euro.
De optie met de hoogste bruto-opbrengst is dus leegverkoop, maar alleen als het vertrektraject slaagt. Wie zekerheid, snelheid en rust belangrijk vindt, zit beter bij een beleggersverkoop.
Fiscale gevolgen zijn niet gelijk
Onder het box 3-stelsel wordt de waarde van een verhuurd pand vaak vastgesteld via de leegwaarderatio. Onder het nieuwe stelsel vanaf 2028 verandert dit: de waardestijging wordt belast op het moment van verkoop, ongeacht of het pand dan leeg of verhuurd is.
Conclusie
Er is geen universeel beste route. Wie een pand erft zonder emotionele binding, kiest vaak voor de snelste weg. Wie al jaren een vertrouwde huurder heeft, ervaart het loskrijgen van die relatie als een grotere drempel dan op papier logisch lijkt. Wie meerdere panden heeft en portfoliobreed wil afbouwen, kiest vaak voor beleggersverkoop omdat dat zich laat herhalen zonder nieuw gedoe per pand.