Wie een pand met meerdere woningen bezit, hoort vroeg of laat: u zou moeten splitsen, losse appartementen brengen meer op. Op papier klopt dat. In Amsterdam zit er alleen een traject tussen dat lang duurt, veel kost en bij oudere panden bijna altijd op een serieuze renovatie uitdraait. Hieronder staat wat de gemeente ervoor vraagt, wat het kost en wanneer het verstandiger is om het aan een ander over te laten. Vooraf: het college heeft in 2026 een nieuw splitsingsbeleid ter inspraak gelegd dat per 1 januari 2027 moet ingaan; waar we die plannen noemen, zeggen we dat erbij.
Eerst het onderscheid. Juridisch (kadastraal) splitsen is een administratieve handeling: een notaris verdeelt het gebouw in appartementsrechten met een splitsingsakte en -tekening, schrijft die in bij het Kadaster en richt een Vereniging van Eigenaars op. Er komt geen woning bij; u maakt de bestaande woningen los verkoopbaar. Bouwkundig splitsen, van één grote woning meerdere kleine maken, heet in Amsterdam woningvorming en is een apart traject met een eigen vergunning plus een omgevingsvergunning.
Wanneer u een splitsingsvergunning nodig heeft
Op dit moment is de vergunning verplicht voor gebouwen van vóór 1940 in het aangewezen gebied, grofweg binnen de ring A10. Het college wil dat per 1 januari 2027 verbreden naar de hele gemeente en naar alle gebouwen van dertig jaar en ouder; de gemeente telt circa 23.000 panden van vóór 1997 die nog niet gesplitst zijn. Het voorstel lag van 15 mei tot en met 26 juni 2026 ter inspraak, de gemeenteraad beslist. Drie onderdelen raken u direct:
- Energielabel. Elke woning moet bij splitsing label C of beter hebben; monumenten zijn uitgezonderd.
- Sociale huur. Splitsen van gebouwen met particuliere huurwoningen onder de sociale huurgrens wordt in de hele stad verboden.
- Huurders. Wie zijn huurders niet aantoonbaar en correct informeert, krijgt dat als weigeringsgrond tegengeworpen.
Wat de gemeente van u vraagt
Een aanvraag is een dossier, geen formulier. Volgens de aanvraagpagina van de gemeente (stand oktober 2026) hoort daarbij een bouwkundig rapport volgens NTA 8060:2021, niet ouder dan achttien maanden, over casco, dak, gevels, kozijnen en fundering, met herstel van de gebreken die eruit komen; keuringen van gas en elektra (NEN 1078 en NEN 1010); funderingsonderzoek waar de fundering twijfel oproept, volgens het KCAF circa € 7.000 tot € 9.000 en twee maanden werk (zie funderingsproblemen in Amsterdam); toestemming van de gemeente als erfpachtverlener; en leges van € 5.287,50 voor één pand, ook verschuldigd bij afwijzing.
De gemeente beslist volgens de Huisvestingswet binnen acht weken na een complete aanvraag en mag eenmaal zes weken verlengen; daarna loopt zes weken bezwaartermijn. Wordt de akte niet binnen een jaar ingeschreven, dan kan de vergunning worden ingetrokken. Met rapporten, herstelwerk en de erfpachtaanbieding erbij zit u al gauw op een jaar of langer.
Kosten: een realistische bandbreedte
- Leges € 5.287,50; rapport en keuringen enkele duizenden euro's; funderingsonderzoek € 7.000 tot € 9.000 en herstel circa € 100.000 tot € 200.000 bij een doorsnee pand (KCAF).
- Herstel van gebreken en, onder het nieuwe beleid, verduurzaming naar label C per woning: van enkele tienduizenden euro's tot ver boven de ton; de SVOH-subsidie dekt maximaal € 10.000 tot € 15.000 per huurwoning.
- Notaris, splitsingstekening, Kadaster en VvE-opzet: al snel enkele duizenden euro's, vraag offertes. Plus rente, leegstand en uw eigen tijd.
- Erfpacht: de gemeente legt per appartement de bestemming koopwoning vast. Stond er huurwoning in uw akte, dan wordt de canon herzien naar het actuele grondprijspeil; dat kan de grootste post zijn (zie erfpacht in Amsterdam).
Wat splitsen met de waarde doet
De meerwaarde zit vooral bij woningen die leeg aan een eigenaar-bewoner verkocht worden: die betaalt de vrije marktprijs en 2% overdrachtsbelasting. Een verhuurd appartement blijft na splitsing verhuurd; de koper is een belegger die de waarde in verhuurde staat betaalt en in 2026 8% overdrachtsbelasting afdraagt (voorstel 7% vanaf 2027). De opkoopbescherming staat die verkoop niet in de weg als de woning al minstens zes maanden aan dezelfde huurder is verhuurd, maar het verschil met de leegwaarde blijft. Splitsen verandert niets aan huurcontract, WWS-huur of huurbescherming; zie verhuurd huis verkopen.
Rekenvoorbeeld
Een pand uit 1915 in Oud-West op voortdurende erfpacht, drie woningen: twee gereguleerd verhuurd, één sinds kort leeg. Fictieve, afgeronde bedragen.
- Ongesplitst verkopen in verhuurde staat: circa € 1.050.000. Een ervaren koper rekent het splitsingspotentieel deels in zijn bod mee.
- Zelf splitsen: leges € 5.300, rapporten € 3.000, funderingsonderzoek € 8.000, herstel gebreken € 75.000, label C voor drie woningen € 45.000, notaris en VvE € 7.000, rente en leegstand over vijftien maanden € 30.000: samen circa € 173.000, erfpacht buiten beschouwing. Opbrengst: lege woning € 460.000, twee verhuurde aan beleggers € 680.000. Netto circa € 967.000, na ruim een jaar werk en risico.
Hier levert zelf splitsen dus minder op. Het kantelt pas als ook de twee huurders vertrekken en alle woningen leeg verkocht worden, met vertrekpremies, nog meer tijd en een onzekere uitkomst. Wie dat niet vaker heeft gedaan, onderschat het bijna altijd.
De valkuilen
- Huurders houden dezelfde huur en bescherming en hoeven niet te kopen of te vertrekken.
- Erfpacht: zonder schriftelijke toestemming passeert geen akte, en de aanbieding kan een canonherziening bevatten die u niet had ingecalculeerd.
- Fundering is de meest onderschatte post: een voorbehoud in het rapport kost u de vergunning of een herstel van een of twee ton. Bij monumenten komt daar een omgevingsvergunning bij.
- De VvE moet werken, met een reservefonds van jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde of een meerjarenonderhoudsplan.
Zelf splitsen of ongesplitst verkopen
Splitsen is werk voor wie het vaker doet: een bouwkundige die de NTA-rapportage kent, een aannemer die herstel en verduurzaming in één planning zet, een notaris met ervaring met Amsterdamse erfpacht en iemand die zorgvuldig met de huurders praat. Voor een eigenaar met één pand is het een eenmalig project waarin elke fout geld kost. Ongesplitst verkopen betekent dat u een deel van de mogelijke meerwaarde laat liggen, maar ook dat u het risico, de renovatie en de doorlooptijd niet draagt. Laat beide routes door een onafhankelijke taxateur doorrekenen.
Tot slot
Wij kopen zelf ongesplitste panden aan en zijn dus geen neutrale partij. Juist daarom zeggen we het liever eerlijk: heeft u tijd, geld en een goed team, dan kan zelf splitsen lonen. Twijfelt u aan een van de drie, dan pakt het traject meestal zwaarder uit dan de rekensom belooft. Wilt u weten wat uw pand in verhuurde staat waard is? Neem gerust contact op; een gesprek is vrijblijvend.
Bronnen: Gemeente Amsterdam, Splitsingsvergunning aanvragen (oktober 2026); Gemeente Amsterdam, Beleidstoelichting wijzigingen Huisvestingsverordening per 1 januari 2027 (inspraak mei-juni 2026); Gemeente Amsterdam, Beleid splitsing erfpachtrechten (2017, in werking 2018); Huisvestingswet 2014, art. 22-26; KCAF (2026); Belastingplan 2027 (15 september 2026); Burgerlijk Wetboek art. 5:126.