Wie in Nederland een woning of pand koopt, betaalt overdrachtsbelasting. Het tarief hangt af van wat de koper met het pand gaat doen: er zelf wonen, verhuren, of er een bedrijf in vestigen. Hieronder staat per situatie wat er in 2026 geldt, waar het in de praktijk op vastloopt, en wat er in 2027 verandert.
De tarieven in 2026
- 2 procent (2026) — een woning waarin u zelf ‘anders dan tijdelijk’ gaat wonen: uw hoofdverblijf.
- 0 procent (2026) — de startersvrijstelling: u bent meerderjarig en jonger dan 35 jaar bij de verkrijging, u gaat er zelf voor langere tijd wonen, u gebruikte de vrijstelling niet eerder en de woningwaarde is niet hoger dan 555.000 euro (grens 2026).
- 8 procent (2026) — een woning waarin de koper niet zelf gaat wonen: een verhuurde woning, een tweede woning, een vakantiewoning of een woning voor een kind. In 2025 was dit nog 10,4 procent.
- 10,4 procent (2026) — niet-woningen: bedrijfsgebouwen en bedrijfsruimten, en bijvoorbeeld hotels, pensions, kerkgebouwen en zorginstellingen.
De tarieven staan in artikel 14 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer. Het tarief van 8 procent voor woningen die geen hoofdverblijf worden, geldt sinds 1 januari 2026.
Wat ‘zelf gaan wonen’ fiscaal betekent
Het 2 procent-tarief hangt aan één voorwaarde: u gaat de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruiken. Dat legt u vast met de Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (of die voor de startersvrijstelling), die vóór de overdracht bij de notaris ligt. Drie dingen die vaak misgaan:
- Koopt u de tuin, garage of schuur láter dan de woning zelf, dan betaalt u daarover 10,4 procent — ook al hoort het bij uw eigen huis.
- Bij een pand met een woon- én een bedrijfsgedeelte wordt de koopsom gesplitst; over het bedrijfsgedeelte betaalt u 10,4 procent.
- Gaat de verhuizing niet door door onvoorziene omstandigheden, zoals een scheiding of overlijden, dan kent de Belastingdienst uitzonderingen. Meld dat actief.
Woning of niet-woning: een verschil van 2,4 procentpunt
Het onderscheid tussen een woning die geen hoofdverblijf wordt (8 procent in 2026) en een niet-woning (10,4 procent in 2026) is geld waard: bij een koopsom van 400.000 euro scheelt het 9.600 euro. Bij een winkelpand met bovenwoning wordt de koopsom over beide delen verdeeld, elk met een eigen tarief. Is uw pand ooit als bedrijfsruimte gebruikt of staat het zo geregistreerd, zoek dat dan vóór de levering uit — niet erna.
Wanneer is de belasting verschuldigd?
De belasting wordt geheven ter zake van de verkrijging (artikel 2 van dezelfde wet). In de praktijk is dat de levering bij de notaris, niet het tekenen van de koopovereenkomst. De koper betaalt, de notaris doet namens hem aangifte. Tekenen in december en leveren in januari kan dus, en dat kan voor het tarief uitmaken.
Wat er per 2027 verandert
Op Prinsjesdag van 15 september 2026 is het Belastingplan 2027 gepresenteerd, met twee maatregelen voor de overdrachtsbelasting:
- Het tarief voor woningen waarin de koper niet zelf gaat wonen, gaat van 8 procent naar 7 procent per 1 januari 2027.
- Woningcorporaties worden per 2027 vrijgesteld als zij sociale huurwoningen aan andere woningcorporaties overdragen.
Het blijven voorstellen tot beide Kamers hebben ingestemd: vanaf oktober 2026 behandelt de Tweede Kamer het pakket, in december 2026 volgt de Eerste Kamer. Voor het 2 procent-tarief, de startersvrijstelling en het tarief voor niet-woningen bevat het pakket geen wijziging.
Wat dit betekent als u verkoopt
De overdrachtsbelasting betaalt de koper, niet u — maar hij rekent er wel mee. Op een koopsom van 400.000 euro scheelt een procentpunt 4.000 euro in zijn aankoopkosten: merkbaar, maar zelden doorslaggevend. Belangrijker is dat het tarief afhangt van de leveringsdatum, en dat die datum onderdeel is van uw afspraken. Rond uw pensioen speelt vaak dezelfde afweging; wat daarbij komt kijken staat op onze pagina over stoppen met verhuren rond uw pensioen.
Dit artikel is algemene informatie op basis van publicaties van de Belastingdienst, de Rijksoverheid en wetten.overheid.nl (stand: september 2026) en is geen fiscaal advies; leg uw eigen situatie voor aan een adviseur of notaris.