Een geërfd huis met huurders is voor veel erfgenamen een onverwachte verantwoordelijkheid. Juist op een moment waarop er al veel te regelen is — uitvaart, nalatenschap, familieverhoudingen — wordt u ineens verhuurder, met alle rechten en plichten die daarbij horen.
U bent verhuurder vanaf het moment van overlijden
Bij overgang van eigendom (via overlijden, koop of schenking) gaat de huurovereenkomst van rechtswege over op de nieuwe eigenaar. U moet de huur innen, klachten over onderhoud in behandeling nemen, en voldoen aan de regels van de Wet goed verhuurderschap. Ook fiscaal wordt u direct belastingplichtige in box 3 voor de waarde van dit pand.
Voor de verkoop: inventariseer het dossier
Voordat u iets besluit over verkoop, zijn deze documenten cruciaal:
- De huurovereenkomst, inclusief eventuele aanvullingen
- Het aanvangshuurniveau en alle latere huurverhogingen
- De borgsom en de afspraken daarover
- Het energielabel en eventueel onderhoudshistorie
- Betalingshistorie van de afgelopen jaren
- Communicatie tussen overleden verhuurder en huurder
Meerdere erfgenamen: leg alles schriftelijk vast
Zolang de nalatenschap niet is verdeeld, bent u met de andere erfgenamen gezamenlijk eigenaar. Beslissingen moeten in overleg genomen worden. Een veelgemaakte fout: een van de erfgenamen voert het beheer uit, maar formele beslissingen worden informeel genomen. Ons advies: leg elke beslissing schriftelijk vast, ook als het tussen broers en zussen is.
Waardebepaling: niet de vrije waarde
Voor de erfbelasting wordt de waarde bepaald via de leegwaarderatio: een percentage van de WOZ-waarde dat afhankelijk is van de verhouding tussen de jaarlijkse huur en de WOZ-waarde. Het percentage kan variëren tussen 45 en 100 procent.
Voorbeeld: pand met WOZ-waarde 500.000 euro, verhuurd voor 1.200 euro per maand. Leegwaarderatio is dan 84 procent. De erfbelastingwaarde komt uit op 420.000 euro — substantieel lager dan de vrije marktwaarde van rond de 560.000 euro in Amsterdam.
Drie scenario's voor verkoop
Scenario A — direct verkopen in verhuurde staat. Snel (vier tot zes weken), financieel voorspelbaar. Opbrengst meestal 60 tot 85 procent van de leegwaarde.
Scenario B — vertrekpremie aanbieden en dan leegverkopen. Doorlooptijd drie tot negen maanden, met onzekere uitkomst. Extra opbrengst meestal 20 à 30 procent na aftrek van de premie.
Scenario C — voortzetten en later verkopen. Aantrekkelijk als de huurinkomsten voldoen, maar brengt beheerlast en fiscale aanslagen mee.
Praktische tip vanuit onze ervaring
Veel erfgenamen willen in de eerste maanden nog niets beslissen. Maar de tijd werkt niet in uw voordeel: iedere maand tikt de box 3-heffing door, kan het onderhoud achterstallig worden, en kan de huurdersrelatie verzakelijken. Ons advies: wacht niet langer dan zes maanden met een besluit.