Wie een huis erft, krijgt te maken met een waarde die hij niet zelf bepaalt: de WOZ-waarde. Voor de erfbelasting telt niet wat het pand op de markt opbrengt, maar wat de gemeente heeft vastgesteld. En daar zit een keuze in die veel erfgenamen missen.
Twee WOZ-waarden, en u kiest de laagste
Voor een woning die als woning in gebruik is, geldt voor de erfbelasting de WOZ-waarde van het jaar van overlijden of de WOZ-waarde van het jaar daarna, als die al bekend is. De Belastingdienst zegt het zelf zonder omhaal: kies de laagste waarde, dat is voor u het voordeligst.
Let op wat die jaartallen betekenen. Een WOZ-beschikking kijkt altijd een jaar terug: de WOZ-waarde voor 2026 is de waarde op peildatum 1 januari 2025, die voor 2027 de waarde op 1 januari 2026. U vergelijkt dus twee peildata die een jaar uit elkaar liggen. Daalde de markt in dat jaar, dan is de tweede waarde lager; steeg de markt, dan de eerste.
De tweede beschikking valt pas begin van het volgende jaar op de mat. Met de aangiftetermijn van 20 maanden voor overlijdens vanaf 2026 past dat ruim binnen de termijn; onder de oude termijn van 8 maanden lukte dat vaak net niet.
Waarom dat duizenden euro's kan schelen
Over de erfbelasting gelden in 2026 deze tarieven: partners en kinderen betalen 10 procent over de eerste 158.669 euro van hun verkrijging en 20 procent over het meerdere. Kleinkinderen en verdere afstammelingen betalen 18 en 36 procent, overige erfgenamen 30 en 40 procent.
Stel: een kind is enig erfgenaam en erft een woning. De WOZ-waarde in het jaar van overlijden is 480.000 euro, die van het jaar erna 455.000 euro. Kiest het kind de tweede waarde, dan valt de verkrijging 25.000 euro lager uit. Omdat die ruim boven de grens van 158.669 euro ligt, scheelt dat 20 procent van 25.000 euro: 5.000 euro erfbelasting. Blijft alles in de eerste schijf, dan is het verschil 2.500 euro; voor een neef of vriend met 40 procent loopt het op tot 10.000 euro.
Daarbovenop geldt uw vrijstelling. In 2026 is die 26.230 euro voor een kind, pleegkind, stiefkind of kleinkind, 62.110 euro voor een ouder en 2.769 euro voor overige erfgenamen. Voor een partner is het 828.035 euro, verminderd met de helft van de waarde van een nabestaandenpensioen of lijfrente, met een minimum van 213.915 euro.
De hypotheekschuld gaat eraf
De waarde van de erfenis is de waarde van de bezittingen minus de schulden. Een hypotheekschuld op de geërfde woning telt dus mee als schuld en verlaagt de verkrijging. Is de WOZ-waarde 455.000 euro en staat er nog 180.000 euro hypotheek open, dan is de woning in de aangifte per saldo 275.000 euro waard.
Twee dingen om scherp te hebben. Was er een overlijdensrisicoverzekering aan de hypotheek gekoppeld, dan is de schuld vaak al (deels) afgelost en is het bedrag dat u aftrekt lager. En erfgenamen erven niet alleen het huis maar ook de schuld: meld het overlijden bij de geldverstrekker, die beoordeelt of de lasten gedragen kunnen worden.
Verhuurd, erfpacht en andere uitzonderingen
- Verhuurd met huurbescherming. Dan rekent u de WOZ-waarde maal de leegwaarderatio. Die hangt af van de jaarhuur als percentage van de WOZ-waarde. Vanaf 2023 geldt: minder dan 1 procent geeft 73 procent, 1 tot 2 procent geeft 79 procent, 2 tot 3 procent geeft 84 procent, 3 tot 4 procent geeft 90 procent, 4 tot 5 procent geeft 95 procent, en 5 procent of meer geeft 100 procent.
- Erfpacht. U mag de WOZ-waarde verminderen met 17 maal de jaarlijkse canon. Bij een canon van 2.000 euro per jaar gaat er dus 34.000 euro af.
- Serviceflat. Ligt de marktwaarde minstens 30 procent onder de WOZ-waarde, dan mag u de marktwaarde gebruiken.
- Ingrijpend verbouwd. Is de woning vlak voor het overlijden ingrijpend verbouwd, dan sluit de WOZ-waarde niet meer aan en geldt de waarde in het economisch verkeer.
WOZ te hoog? U kunt er bezwaar tegen maken
Vindt u de WOZ-waarde te hoog, dan kunt u die als erfgenaam aanvechten. U vraagt bij de gemeente waar de woning staat eerst een WOZ-beschikking op uw eigen naam aan en maakt daartegen vervolgens bezwaar. Dat loopt via de gemeente, niet via de Belastingdienst, en kent eigen bezwaartermijnen.
In het kort
- U mag kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en die van het jaar erna; neem de laagste.
- De peildata liggen een jaar uit elkaar, dus het verschil volgt de markt.
- De hypotheekschuld en andere schulden gaan van de waarde af.
- Verhuur, erfpacht en een ingrijpende verbouwing veranderen de waardering.
Speelt dit bij een erfenis met vastgoed waarin de woning het grootste bestanddeel is, dan is het de moeite waard om beide beschikkingen naast elkaar te leggen voordat de aangifte de deur uit gaat.
Dit is algemene informatie en geen fiscaal advies; leg uw eigen situatie voor aan een notaris of belastingadviseur. De genoemde tarieven, vrijstellingen en percentages zijn die van de Belastingdienst voor 2026 en worden jaarlijks opnieuw vastgesteld.