Waarde en huur
Een verhuurde woning heeft twee waarden: wat zij leeg opbrengt en wat een koper betaalt mét huurder. Hier leest u rustig hoe dat verschil ontstaat en hoe de Belastingdienst ermee rekent.
Vrijblijvend gesprek aanvragenWie vraagt wat een verhuurde woning waard is, krijgt vaak twee antwoorden. De eerste is de leegwaarde: de prijs die de woning zou opbrengen als u haar leeg en vrij van huur verkoopt aan iemand die er zelf gaat wonen. De WOZ-waarde van de gemeente gaat ook van die situatie uit.
De tweede is de waarde in verhuurde staat: wat een koper betaalt voor de woning mét de huurder en het huurcontract. Die koper is bijna altijd een belegger. Hij kan er niet zelf in en de huurder mag blijven. Hij koopt dus vooral een stroom huurinkomsten.
De waarde in verhuurde staat ligt meestal lager dan de leegwaarde. Daar staat tegenover dat u direct kunt verkopen: zonder te wachten tot de woning leegkomt, zonder vertrekpremie en zonder opknapkosten. Het verschil heeft drie oorzaken.
Een belegger begint niet bij de vraagprijs van vergelijkbare lege woningen, maar bij de huur. Hij kijkt naar twee getallen.
Dat rendement draait hij om. Hij deelt de netto huur door het rendement dat hij wil halen. Dat heet kapitalisatie van de huur. Wat eruit komt is zijn totale budget, en daar gaan de kosten nog vanaf. Beleggers betalen in 2026 8% overdrachtsbelasting. Het kabinet stelt voor dat tarief per 2027 naar 7% te verlagen; dat is nog een voorstel. Zie ook overdrachtsbelasting 2026.
Een fictief voorbeeld, met afgeronde bedragen:
| Stap | Bedrag |
|---|---|
| Leegwaarde (gelijk aan de WOZ-waarde) | € 450.000 |
| Huur per maand (gereguleerd) | € 1.100 |
| Jaarhuur | € 13.200 |
| Vaste lasten en risico, circa 28% | − € 3.700 |
| Netto huur per jaar | € 9.500 |
Vanaf die netto huur rekent de belegger verder zoals hierboven beschreven: hij deelt door het rendement dat hij wil halen, en daar gaan de overdrachtsbelasting en de bijkomende kosten nog vanaf. Welk rendement hij aanhoudt, verschilt per woning en per moment. Een hogere huur, een goed energielabel of een woning die naar verwachting binnen afzienbare tijd leegkomt, geeft een hogere uitkomst. Erfpacht, achterstallig onderhoud of funderingsrisico geven een lagere; Nationaal Woonfonds koopt ook zulke woningen. Daar staat tegenover dat u niet hoeft te wachten tot de woning leegkomt en dat de huur tot de overdracht doorloopt. Wij rekenen het voor uw eigen woning graag vrijblijvend voor u uit. Wilt u zelf het rendement doorrekenen, lees dan hoe u het echte rendement berekent.
Omdat een belegger rekent vanuit de huur, telt de maximale huur zwaar mee. Die wordt bepaald door het woningwaarderingsstelsel (WWS): een puntentelling voor onder meer oppervlakte, energielabel, keuken, sanitair, buitenruimte en WOZ-waarde.
Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Sindsdien is de puntentelling ook bindend voor middenhuur: voor woningen met tot en met 186 punten. In 2026 hoort bij 186 punten een maximale kale huur van € 1.228,07 per maand. Woningen met meer punten vallen in de vrije sector, waar de huur in principe vrij is af te spreken.
Voor de waarde betekent dit: een woning net onder de grens van 186 punten is voor een belegger vaak minder waard dan een woning die er net boven zit. Een beter energielabel kan daarom soms extra punten en een hogere toegestane huur opleveren.
Per 1 januari 2027 wil het kabinet het WWS op drie punten aanpassen: een prijsopslag voor woningen waarop nu de WOZ-cap van toepassing is, een zwaardere weging van de WOZ-waarde bij kleine rijksmonumenten, en het schrappen van de 5 minpunten voor een woning zonder buitenruimte. De Tweede Kamer stemde in juni 2026 in; het besluit ligt nog bij de Raad van State en is dus nog niet definitief. Een hogere maximale huur mag pas bij een nieuw huurcontract. Meer achtergrond vindt u in het WWS-puntenstelsel voor verhuurders.
De WOZ-waarde is een schatting van de leegwaarde op 1 januari van het jaar ervoor. Zij is het vertrekpunt voor de belasting, maar zegt weinig over wat een belegger betaalt.
Voor box 3 corrigeert de wet daarom de WOZ-waarde van een verhuurde woning met huurbescherming. U vermenigvuldigt de WOZ-waarde met de leegwaarderatio. Welk percentage geldt, hangt af van de jaarhuur als percentage van de WOZ-waarde. De jaarhuur is twaalf keer de maandhuur bij het begin van het jaar.
| Jaarhuur als % van de WOZ-waarde | Leegwaarderatio 2026 |
|---|---|
| niet meer dan 1% | 73% |
| meer dan 1%, niet meer dan 2% | 79% |
| meer dan 2%, niet meer dan 3% | 84% |
| meer dan 3%, niet meer dan 4% | 90% |
| meer dan 4%, niet meer dan 5% | 95% |
| meer dan 5% | 100% |
Deze tabel geldt sinds 2023 en is voor 2026 niet veranderd.
Hier ontstaat vaak verwarring. De leegwaarderatio geeft een fiscale waarde: het bedrag waarover u box 3 betaalt. Het is niet de prijs die u bij verkoop krijgt. In het voorbeeld hierboven is de jaarhuur 2,9% van de WOZ-waarde. De ratio is dan 84%, dus de fiscale waarde is € 378.000. Dat is een rekenwaarde voor de belasting, geen verkoopprijs. Ligt de werkelijke waarde in verhuurde staat duidelijk lager, dan kan dat in box 3 in uw voordeel werken.
Ligt de fiscale waarde minstens 10% boven de werkelijke waarde in verhuurde staat, dan mag u van die werkelijke waarde uitgaan. Dat staat sinds 2026 ook letterlijk in de regeling. U moet dat wel aannemelijk maken, meestal met een taxatie.
De ratio geldt niet bij een tijdelijk huurcontract. Sinds 2026 geldt hij ook niet als u verhuurt aan iemand met wie u een band heeft, tegen een huur die tussen vreemden niet zou worden afgesproken. Meer hierover in wanneer de leegwaarderatio wel en niet geldt. Wat box 3 u kost, rekent u na met de box 3-calculator.
Dit is een grove schets. Wij rekenen het graag precies en vrijblijvend voor u uit, met de gegevens van uw eigen woning. Neem gerust contact op.
Voor box 3 telt een verhuurde woning met huurbescherming mee voor 73 tot 100 procent van de WOZ-waarde. Bij uw WOZ-waarde is dat een bandbreedte van tot . Dit is de fiscale waarde in verhuurde staat, geen marktprijs.
Indicatie op basis van uw eigen invoer en de leegwaarderatiotabel 2026 (Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001, art. 17a). Geen taxatie en geen bod. Er wordt niets opgeslagen of verstuurd.
De rekenhulp laat zien hoe uw huur zich verhoudt tot de WOZ-waarde, en wat dat betekent voor de waarde van uw woning in box 3.
De uitkomst is een indicatie, geen taxatie en geen bod. De fiscale waarde is ook geen marktprijs. De staat van de woning, erfpacht, het energielabel, de VvE en de huurder zelf spelen allemaal mee. Wilt u het precies weten, dan rekenen wij het graag vrijblijvend voor u uit, met de gegevens van uw eigen woning. Zo heeft u een concreet beeld, zonder dat u ergens aan vastzit.
Een taxatie in verhuurde staat door een geregistreerde taxateur geeft een onderbouwde waarde. Dat is zinvol als:
Een gewone woningtaxatie kost doorgaans circa € 550 tot € 1.000. Een taxatie in verhuurde staat vraagt meer werk, zoals het beoordelen van huurcontract, puntentelling en vergelijkbare beleggingsverkopen, en is daarom vaak duurder. Vraag vooraf een vaste prijs. Hoe een taxateur te werk gaat, leest u in waarde verhuurd pand: hoe de taxatie werkt.
Overweegt u verkoop, dan hoeft u niet eerst zelf een taxateur in te schakelen. Nationaal Woonfonds kijkt graag met u mee en rekent vrijblijvend door wat uw woning in verhuurde staat waard is, met de huur, de puntentelling en de erfpacht erbij. Wilt u daarnaast een eigen taxateur of adviseur laten meekijken, dan vinden wij dat juist prettig. Hoe verkopen met een huurder erin gaat, leest u bij verhuurd pand verkopen. Twijfelt u tussen een makelaar en rechtstreeks verkopen? Lees dan opkoper of makelaar.
Nationaal Woonfonds koopt zelf verhuurde woningen en panden in Amsterdam en omgeving, en houdt ze lang aan. Uw huurder kan gewoon blijven wonen; het huurcontract loopt door zoals het was.
Wij kennen de rekensom van verhuurd vastgoed, ook met erfpacht, en maken die voor u inzichtelijk. U weet vooraf wat u netto overhoudt, er is geen courtage en u heeft één vast aanspreekpunt. Uw eigen adviseur of notaris mag altijd meekijken; dat vinden wij juist prettig.
Benieuwd hoe wij naar uw woning kijken? Neem gerust contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek, in uw eigen tempo. We nemen graag de tijd voor uw vragen.
Dat hangt vooral af van de huur. Een belegger deelt de netto huur door het rendement dat hij wil halen en trekt daar de aankoopkosten van af. Daardoor ligt de waarde in verhuurde staat meestal onder de leegwaarde. Daar staat tegenover dat u direct kunt verkopen, terwijl de huurder blijft wonen en de huur tot de overdracht doorloopt. Nationaal Woonfonds rekent graag vrijblijvend voor u uit wat uw woning in verhuurde staat waard is.
De leegwaarde is wat de woning leeg opbrengt aan iemand die er zelf gaat wonen. De waarde in verhuurde staat is wat een koper betaalt terwijl de huurder blijft wonen. Door huurbescherming en gereguleerde huur ligt die tweede waarde meestal lager. Daar staat tegenover dat u direct kunt verkopen, terwijl de huurder blijft wonen en de huur tot de overdracht doorloopt.
De leegwaarderatio is een percentage van de WOZ-waarde voor box 3. Het hangt af van de jaarhuur als percentage van de WOZ-waarde en loopt van 73% (jaarhuur niet meer dan 1%) tot 100% (jaarhuur meer dan 5%). De tabel is voor 2026 gelijk aan die van 2023 tot en met 2025.
Nee. De leegwaarderatio geeft alleen de waarde waarover u box 3 betaalt. De marktwaarde in verhuurde staat kan daarvan afwijken. Dat kan in uw voordeel werken: is de fiscale waarde minstens 10% hoger dan de werkelijke waarde in verhuurde staat, dan mag u die werkelijke waarde gebruiken, mits u dat onderbouwt.
Nee. Bij een tijdelijk huurcontract geldt de leegwaarderatio niet en telt de volle WOZ-waarde. Sinds 2026 geldt hij ook niet bij verhuur aan een gelieerde huurder tegen een huur die tussen vreemden niet zou worden afgesproken.
Een gewone woningtaxatie kost doorgaans circa 550 tot 1.000 euro. Voor een taxatie in verhuurde staat rekenen taxateurs vaak meer, omdat ze ook huurcontract, puntentelling en beleggingsverkopen beoordelen. Vraag vooraf een vaste prijs.
Bronnen: Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001, art. 17a (geconsolideerde tekst, geldend vanaf 1-1-2026, via Stb. 2025, 451) (geraadpleegd 12 oktober 2026); Ministerie van Financiën, Eindejaarsbesluit 2025 (consultatie), nota van toelichting art. 17a UBIB 2001 (2025; geraadpleegd 12 oktober 2026); Volkshuisvesting Nederland, Maximale huurprijsgrenzen 2026 (geraadpleegd 12 oktober 2026); Rijksoverheid, Indexering inkomensgrenzen, maximale huurprijsgrenzen en huurtoeslagparameters 2026 (25 november 2025); Rijksoverheid, Minister zet maatregelen door voor meer middenhuurwoningen (WWS-aanpassingen per 2027) (16 juni 2026); Slimster, Wat kost een taxatie? (indicatie tarieven woningtaxatie) (geraadpleegd 12 oktober 2026).
Vertel ons over uw pand en uw situatie. Wij denken mee, vrijblijvend en zonder haast.
Neem contact opDirect & vrijblijvend
Vraag nu een vrijblijvend voorstel aan — binnen 24 uur in uw mailbox.
Voorstel aanvragen