Rustig vergeleken
Twee manieren om een woning of pand te verkopen. Wat ze kosten, hoe lang ze duren en wat u er netto en met zekerheid aan overhoudt.
Vrijblijvend gesprek aanvragenWie een woning of pand verkoopt, heeft grofweg twee wegen. U schakelt een makelaar in, die het pand op de open markt aanbiedt en kopers laat bieden. Of u verkoopt rechtstreeks aan een opkoper: een belegger of fonds dat zelf koopt, met eigen geld, zonder bezichtigingsrondes en zonder biedingsstrijd.
Bij een verkoop via een makelaar zet u het pand in de etalage. De makelaar adviseert over de vraagprijs, maakt foto's, plant bezichtigingen en voert de onderhandelingen. Het eindbedrag staat pas vast als er een koper is gevonden en alle voorbehouden zijn vervallen.
Bij rechtstreekse verkoop werkt het andersom. U krijgt een concreet bod, u weet vooraf wat u netto overhoudt en u spreekt samen de datum van levering af. Er staat geen advertentie online en de buurt hoeft er niets van te merken.
Bij een verhuurde woning speelt nog iets mee: de huurder. Die krijgt bij verkoop op de open markt vaak meerdere bezichtigingen in zijn eigen huis. Bij verkoop aan een opkoper blijft dat meestal beperkt tot één of twee bezoeken. Voor de huurder verandert er verder niets, want koop breekt geen huur: het contract loopt gewoon door bij de nieuwe eigenaar.
Makelaar. Een verkoopmakelaar rekent meestal een percentage van de verkoopprijs, de courtage. Landelijk ligt die volgens vergelijkingssites rond 1 tot 1,5 procent exclusief btw, met een gemiddelde van circa 1,1 procent. Sommige makelaars werken met een vast bedrag. Daarnaast komen vaak kosten voor fotografie, plattegronden, advertenties en soms een intrekkingsvergoeding als u de verkoop stopt. Vraag altijd naar het totaalbedrag inclusief btw.
Opkoper. Bij rechtstreekse verkoop is er geen courtage, en foto's of advertenties zijn niet nodig. Verkoopt u aan Nationaal Woonfonds, dan nemen wij bovendien de notariskosten, de overdrachtsbelasting en de overige slotkosten voor onze rekening.
Via de open markt zijn de notariskosten voor de leveringsakte en de overdrachtsbelasting in de regel voor de koper (kosten koper). De makelaar en zijn bijkomende kosten betaalt u als verkoper zelf.
Een woning op de open markt was in het eerste kwartaal van 2026 landelijk gemiddeld in ruim een maand verkocht, volgens NVM-cijfers. In delen van Amsterdam duurde het langer. Daarna volgt meestal nog twee tot drie maanden tot de levering. Een verhuurde woning trekt op de open markt minder kopers, omdat eigenaar-bewoners er niet in kunnen. Dan kan het langer duren.
Bij een particuliere koper hoort ook onzekerheid na de handtekening:
Een opkoper die met eigen geld koopt, tekent zonder financieringsvoorbehoud. Wat u afspreekt, staat dan ook echt vast. De levering plant u in overleg, sneller of juist later, afgestemd op uw eigen planning. Zo weet u vanaf het begin waar u aan toe bent.
Een vraagprijs is nog geen opbrengst. Wat telt, is het bedrag dat na de levering op uw rekening staat, en hoe zeker u daarvan kunt zijn.
Bij verkoop via de open markt gaat er van de verkoopprijs nog het nodige af:
Bij rechtstreekse verkoop aan een opkoper krijgt u één vaste prijs. U weet vooraf wat u netto overhoudt, er gaan geen courtage of makelaarskosten vanaf, en verhuurde staat of achterstallig onderhoud zijn al in het bod verwerkt. Er volgt geen tweede onderhandeling.
Bij een verhuurd pand komt daar iets bij: ook via een makelaar zijn het dan vooral beleggers die bieden, en zij rekenen op dezelfde manier met de huur, de huurregels en de staat van het pand. Hoe de waarde van een verhuurde woning wordt bepaald, leest u op de waarde van een verhuurde woning.
| Onderwerp | Via een makelaar | Rechtstreeks aan Nationaal Woonfonds |
|---|---|---|
| Kosten voor u | Courtage circa 1 tot 1,5% excl. btw plus bijkomende kosten | Geen courtage of makelaarskosten; notaris, overdrachtsbelasting en overige slotkosten voor onze rekening |
| Opbrengst | Vraagprijs is geen opbrengst; eraf gaan courtage, kosten, tijd en het risico dat een koper afhaakt | Vaste prijs, netto vooraf bekend, geen courtage of makelaarskosten |
| Doorlooptijd tot verkoop | Weken tot maanden, afhankelijk van pand en markt | Beoordeling binnen 24 uur; overdracht na akkoord gemiddeld binnen 25 dagen, op een datum die u kiest |
| Zekerheid na tekenen | Bedenktijd koper en vaak een financieringsvoorbehoud | Geen financieringsvoorbehoud; vaste afspraken |
| Bezichtigingen | Meerdere rondes, ook bij de huurder thuis | Meestal één of enkele bezoeken |
| Verhuurde staat | Minder kopers, vooral beleggers | Geen probleem; de huurder blijft gewoon wonen |
| Achterstallig onderhoud | Kan kopers afschrikken of tot heronderhandeling leiden | Geen probleem; wordt vooraf in het bod meegenomen |
| Aanspreekpunt | Makelaar, kopers, hun adviseurs en keurders | Eén vast aanspreekpunt van begin tot notaris |
Rechtstreeks verkopen aan een opkoper past vooral goed als:
Wilt u eerst weten waar u staat? Wij rekenen vrijblijvend voor u door wat uw pand in verhuurde staat waard is en wat u netto overhoudt. Laat u daarnaast een eigen taxateur meekijken, dan vinden wij dat juist prettig. Meer over rechtstreekse verkoop leest u in beleggingspand verkopen zonder makelaar en stille verkoop. Het totaaloverzicht staat op verhuurd pand verkopen. Gaat het om een erfenis, kijk dan ook bij een woning of pand geërfd.
Nationaal Woonfonds koopt zelf verhuurde woningen en panden in Amsterdam en omgeving, en houdt ze lang aan. De huurders blijven gewoon wonen. We hebben veel ervaring met verhuurd vastgoed in Amsterdam, ook met erfpacht en met panden waar onderhoud op wacht.
Bij ons betaalt u geen courtage of makelaarskosten. Notariskosten, overdrachtsbelasting en de overige slotkosten nemen wij voor onze rekening. Wij beoordelen uw pand binnen 24 uur, en na akkoord is de overdracht bij de notaris gemiddeld binnen 25 dagen geregeld, op een datum die u zelf bepaalt. U krijgt een vaste prijs en één aanspreekpunt dat het traject tot aan de notaris met u doorloopt. U mag altijd uw eigen adviseur of notaris laten meekijken; dat vinden wij juist prettig.
Benieuwd wat dit voor uw pand betekent? U bent van harte welkom voor een vrijblijvend gesprek, telefonisch of op ons kantoor (De Lairessestraat, Amsterdam). Daarna besluit u in alle rust zelf.
Meestal een percentage van de verkoopprijs, landelijk circa 1 tot 1,5 procent exclusief btw. Daar komen vaak kosten voor fotografie en advertenties bij. Bij rechtstreekse verkoop aan een opkoper betaalt u geen courtage.
Een opkoper kijkt naar de huur, de huurregels, de staat van het pand en eventueel erfpacht. Verhuurde staat en achterstallig onderhoud worden vooraf in het bod verwerkt. Daardoor is de prijs die u afspreekt ook de prijs die u krijgt, zonder courtage of makelaarskosten die er nog vanaf gaan.
Vaak wel, omdat er geen bezichtigingsrondes zijn en geen financieringsvoorbehoud. Bij Nationaal Woonfonds is de notariële overdracht na akkoord gemiddeld binnen 25 dagen geregeld. De leveringsdatum bepaalt u zelf, zodat het past bij uw situatie.
De notariskosten voor de leveringsakte en de overdrachtsbelasting zijn in de regel voor de koper. Verkoopt u aan Nationaal Woonfonds, dan nemen wij de notariskosten, de overdrachtsbelasting en de overige slotkosten voor onze rekening.
Ja. Bij verkoop van een woning is een geldig energielabel verplicht, ongeacht wie de koper is. Heeft u er nog geen, dan kijken wij graag met u hoe dat snel geregeld is.
Ja, dat kan altijd. Veel verkopers laten een eigen adviseur, taxateur of notaris meekijken naar het bod en de koopovereenkomst. Wij vinden dat juist prettig, omdat u dan met een gerust gevoel tekent.
Bronnen: Trustoo: Kosten verkoopmakelaar 2026 (geraadpleegd 12 oktober 2026); Rekenmaat: Makelaarskosten berekenen (geraadpleegd 12 oktober 2026); RVO: Energielabel woningen (geraadpleegd 12 oktober 2026); Van Bruggen Adviesgroep: De woningmarkt verandert (NVM-cijfers Q1 2026) (2026); Dirkzwager: Bedenktijd ook voor verhuurde woning (art. 7:2 BW) (geraadpleegd 12 oktober 2026).
Vertel ons over uw pand en uw situatie. Wij denken mee, vrijblijvend en zonder haast.
Neem contact opDirect & vrijblijvend
Vraag nu een vrijblijvend voorstel aan — binnen 24 uur in uw mailbox.
Voorstel aanvragen