Niet elk pand wordt op Funda gezet. Een substantieel deel van de vastgoedtransacties in Nederland vindt plaats buiten de openbare markt, in wat beleggers en makelaars "stille verkoop" noemen. Voor eigenaren van beleggingspanden is dit vaker regel dan uitzondering.
Wat is stille verkoop?
Stille verkoop — ook wel besloten verkoop of off-market verkoop — is het verkopen van een pand zonder publieke advertentie. Het pand verschijnt niet op Funda, er komen geen te-koop-borden, er zijn geen open huizen. De verkoop verloopt via het netwerk van de verkoper, een gespecialiseerde beleggingsmakelaar, of rechtstreeks tussen verkoper en koper.
Waarom kiezen eigenaren voor deze route?
- Rust voor de huurder. Een zittende huurder merkt vrijwel niets. Geen vreemde gezichten voor bezichtiging, geen onrust over "gaat mijn contract straks door?".
- Discretie richting buren en markt.
- Snelheid. Vier tot zes weken van eerste contact tot notariële overdracht.
- Zekerheid. Professionele beleggers werken meestal zonder financieringsvoorbehoud.
- Geen makelaarskosten bij de verkoper.
De nadelen om niet te vergeten
U bereikt een kleinere pool van kopers. Bij een openbare verkoop ziet iedereen het aanbod — particuliere kopers, particuliere beleggers, institutionele partijen. Bij stille verkoop bereikt u alleen de kopers die u of uw tussenpersoon direct benadert.
U bent meer afhankelijk van de kennis en het netwerk van degene die de verkoop begeleidt. Vraag vooraf hoe breed het netwerk is en hoeveel potentiële kopers uw pand zullen zien.
Wanneer is stille verkoop de beste keuze?
Stille verkoop is meestal beste bij: verhuurde panden waarbij de huurder niet gestoord mag worden, panden in een lopende portefeuille waarvan alleen een deel wordt verkocht, panden met een gevoelige voorgeschiedenis, en situaties waarin snelheid en zekerheid belangrijker zijn dan de theoretisch hoogste prijs.
Een openbare verkoop is geschikt bij: leegkomende panden voor eigenbewoning, panden in topconditie op A-locaties, en situaties waarin u de tijd heeft om drie tot zes maanden te wachten.
Onze observatie
Verkopers die stille verkoop goed aanpakken — met een paar vergelijkbare biedingen en een notaris die de koopovereenkomst kritisch bekijkt — halen netto vergelijkbare opbrengsten als bij een openbare verkoop, zonder het gedoe. Het verschil zit niet in de route, maar in hoe u hem begaat.