Buurt · Oud-Zuid
Van de Apollobuurt tot de Hoofddorppleinbuurt: wat de bouw, de erfpacht en het huurbeeld van Oud-Zuid betekenen als u een verhuurde woning of een heel pand wilt verkopen.
Vrijblijvend gesprek aanvragenBronnen: CBS, Kerncijfers wijken en buurten 2024 (tabel 85984NED), geraadpleegd 12 okt 2026; pandcijfers: Eigen analyse Nationaal Woonfonds op BAG, BRK (Kadaster), erfpachtadministratie gemeente Amsterdam, AFWC-corporatiekaart en EP-Online, stand oktober 2026. Gebiedsafbakening volgens de Gemeente Amsterdam, gebiedsindeling 2022 (data.amsterdam.nl).
Oud-Zuid is jonger dan de buurten binnen de Singelgracht en dat ziet u aan de panden. Volgens de BAG (eigen analyse, oktober 2026) is 77 procent van de 8.426 panden gebouwd tussen 1906 en 1944. Het middelste bouwjaar ligt rond 1926.
Dat is geen toeval. Berlage maakte het uitbreidingsplan voor Zuid, dat in 1915 werd herzien en in 1917 door de gemeenteraad werd vastgesteld. De Stadionbuurt en de Apollobuurt zijn in die geest gebouwd, met lange bouwblokken en brede lanen. Veel gevels zijn ontworpen door architecten van de Amsterdamse School, herkenbaar aan baksteen, golvende lijnen en sierlijk metselwerk.
Ouder is het gebied rond het Vondelpark en het Rijksmuseum. In Willemspark en het Museumkwartier staan statige herenhuizen uit het eind van de negentiende eeuw. Zo'n 21 procent van de panden in Oud-Zuid is van vóór 1906.
Voor een verkoper betekent dit vaak: degelijke bouw, grote kamers en hoge plafonds. Vaak horen er ook oudere installaties, enkel glas achter karakteristieke kozijnen en een bescheiden energielabel bij. Dat hoeft u vóór een verkoop aan ons niet op te lossen. Nationaal Woonfonds koopt panden in de staat waarin ze zijn en pakt het verduurzamen na de aankoop zelf op. Lees meer over de invloed van het energielabel op de waarde van verhuurd vastgoed.
Nergens in deze vijf buurten is particuliere verhuur zo gewoon als in Oud-Zuid. Volgens het CBS wordt 46 procent van de woningen particulier verhuurd, tegen 30 procent in heel Amsterdam. Corporaties bezitten hier juist minder: 18 procent van de woningen, tegen 40 procent stadsbreed.
De gemiddelde WOZ-waarde ligt volgens het CBS op circa € 829.000. In heel Amsterdam is dat circa € 498.000. Woningen zijn hier dus duurder, en vaak ook groter.
Wat betekent dat voor u als verkoper? Er zijn in Oud-Zuid veel verhuurders zoals u, en dus ook veel vergelijkbare transacties. Dat helpt bij het bepalen van een reële prijs. Bij een woning met een zittende huurder rekent een koper vooral met de huur. Wat de woning opbrengt, hangt af van de huurprijs, het huurcontract en de staat van de woning. En u verkoopt direct: geen leegstand, geen vertrekpremie, geen opknapkosten en huurinkomsten die doorlopen tot de overdracht. Op waarde van een verhuurde woning leggen we uit hoe dat werkt, en wat de leegwaarderatio daarmee te maken heeft.
Veel woningen in Oud-Zuid zijn door hun grootte en ligging vrije sector of middenhuur. Bij een kleinere woning kan het puntenaantal sinds de Wet betaalbare huur de huur beperken. Wij kijken daarom naar de huur die er werkelijk binnenkomt en laten u vooraf helder zien wat dat voor uw opbrengst betekent.
Van de panden in Oud-Zuid staat 47 procent op Amsterdamse erfpachtgrond, volgens de erfpachtadministratie van de gemeente (eigen analyse). De rest staat op eigen grond. Dat verschil kan per straat, en soms per pand, anders uitvallen.
Bij erfpacht is de vraag niet alleen óf er erfpacht is, maar vooral onder welke voorwaarden. Is de canon afgekocht, en tot wanneer? Valt het pand nog onder het voortdurende stelsel, of is het al overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht? Voor wie erfpacht niet kent, kan dat ingewikkeld voelen. Nationaal Woonfonds heeft ervaring met Amsterdamse erfpacht en koopt ook panden waarbij de canon nog niet is afgekocht. Wij zoeken de voorwaarden samen met u uit.
Heeft u de erfpachtakte en de laatste canonbrief bij de hand, dan gaat het nog sneller. Meer achtergrond vindt u in de impact van erfpacht op rendement en financiering en in ons stuk over overstappen, afkopen of verkopen.
In Oud-Zuid heeft 82 procent van de panden meer dan één woning. Volgens het Kadaster is 60 procent van alle panden gesplitst in appartementsrechten (eigen analyse). Wie hier verkoopt, verkoopt dus vaak één appartement in een groter gebouw, met een Vereniging van Eigenaars (VvE).
Bij zo'n verkoop kijkt een koper naar de VvE: is er een meerjarenonderhoudsplan, hoe groot is het reservefonds, en staan er grote werkzaamheden op stapel, zoals een dak of de fundering? Is uw VvE niet zo actief of is het reservefonds klein? Dat hoeft een verkoop aan ons niet in de weg te staan. Wij kennen dit soort VvE's en kijken er rustig naar.
Bezit u een heel pand dat nog niet gesplitst is? Nationaal Woonfonds koopt ook hele panden in één keer, met alle huurders erin; dan hoeft u niet eerst te splitsen. Splitsen vraagt voor gebouwen van vóór 1940 binnen het door de gemeente aangewezen gebied, grofweg binnen de ring, een splitsingsvergunning (zie pand splitsen in Amsterdam).
Heeft u niet alles paraat? Geen zorg, veel stukken zoeken wij samen met u op. Het stappenplan voor de hele verkoop staat op verhuurd pand verkopen. Een breder beeld van de stad vindt u op onze pagina over Amsterdam.
Nationaal Woonfonds koopt zelf verhuurde woningen en panden in Oud-Zuid, van een appartement in de Apollobuurt tot een heel pand bij het Vondelpark.
Erfpacht, een VvE of een pand uit de jaren twintig: daar hebben wij ervaring mee, zodat u er zelf niet mee bezig hoeft te zijn. U mag altijd uw eigen adviseur of notaris laten meekijken; dat vinden wij juist prettig.
Wilt u eens rustig over uw pand praten, zonder verplichting? Laat het ons weten via ons contactformulier, dan nemen wij contact met u op.
Ja. Het huurcontract gaat bij verkoop gewoon over op de koper, de huurder hoeft niet weg. In Oud-Zuid wordt 46 procent van de woningen particulier verhuurd, dus zittende huurders zijn hier heel gewoon. Nationaal Woonfonds koopt zulke woningen zelf en laat de huurder gewoon wonen.
Volgens de erfpachtadministratie van de gemeente staat 47 procent van de panden in Oud-Zuid op Amsterdamse erfpachtgrond (eigen analyse, oktober 2026). Voor uw eigen pand is vooral van belang of de canon is afgekocht en onder welk stelsel het valt. Nationaal Woonfonds koopt ook panden op erfpacht en zoekt dit samen met u uit.
Volgens het CBS was de gemiddelde WOZ-waarde in Oud-Zuid circa € 829.000, tegen circa € 498.000 in heel Amsterdam.
Voor gebouwen van vóór 1940 binnen het aangewezen gebied, grofweg binnen de ring, vraagt de gemeente een splitsingsvergunning. In Oud-Zuid is het grootste deel van de panden van vóór 1940. Laat de actuele regels per adres bij de gemeente of de notaris nagaan. Verkoopt u het pand in één keer aan Nationaal Woonfonds, dan is splitsen niet nodig.
Karakteristieke gevels, kozijnen en metselwerk beperken wat u aan de buitenkant kunt veranderen. Verduurzamen gebeurt dan vaak aan de binnenkant en vraagt meer werk. Verkoopt u aan Nationaal Woonfonds, dan hoeft u vooraf niets te verduurzamen; dat pakken wij na de aankoop zelf op.
Bronnen: CBS, Kerncijfers wijken en buurten 2024 (tabel 85984NED) (geraadpleegd 12 oktober 2026); Nationaal Woonfonds, eigen analyse op BAG, BRK (Kadaster), erfpachtadministratie gemeente Amsterdam en AFWC-corporatiekaart (oktober 2026); Gemeente Amsterdam, gebiedsindeling 2022 (geraadpleegd 12 oktober 2026); Wikipedia, Plan Zuid (geraadpleegd 12 oktober 2026); Wikipedia, Amsterdam-Zuid (geraadpleegd 12 oktober 2026); Gemeente Amsterdam, werkingsgebied splitsingsvergunning (bijlage bij de regeling, CVDR) (geraadpleegd 12 oktober 2026).
Vertel ons over uw pand en uw situatie. Wij denken mee, vrijblijvend en zonder haast.
Neem contact opDirect & vrijblijvend
Vraag nu een vrijblijvend voorstel aan — binnen 24 uur in uw mailbox.
Voorstel aanvragen