Privé of in een bv is een van de meest gestelde vragen van vastgoedeigenaren, en hij wordt meestal te smal gesteld. Het gaat niet alleen over een tarief, maar over hoeveel u uitkeert, hoeveel u herinvesteert en hoe lang u het pand nog wilt houden.
In privé: box 3 met een forfait
Een verhuurd pand of tweede woning in privé valt in box 3. Voor 2026 gelden deze cijfers:
- Belastingtarief box 3: 36 procent.
- Forfaitair rendement op beleggingen en andere bezittingen, waaronder vastgoed: 6,00 procent van de waarde.
- Forfaitaire rente op schulden: 2,70 procent (voorlopig cijfer), met een schuldendrempel van € 3.800 per persoon.
- Heffingsvrij vermogen: € 59.357 per persoon.
Een pand met een box 3-waarde van € 500.000 zonder schuld levert forfaitair € 30.000 rendement op; daarover 36 procent is € 10.800 belasting, los van wat u werkelijk aan huur ontvangt. Blijft uw werkelijke rendement achter bij het forfait, dan kunt u onder voorwaarden de tegenbewijsregeling gebruiken, die sinds 1 juli 2025 bestaat. Het kabinet streeft ernaar per 1 januari 2028 over te stappen op een heffing over het werkelijke rendement.
Box 3 veronderstelt wel normaal vermogensbeheer. Verricht u structureel meer arbeid dan bij beleggen gebruikelijk is — zelf ontwikkelen, verbouwen voor de verkoop — dan kan het inkomen in box 1 vallen, tegen het progressieve tarief.
In een bv: twee heffingen achter elkaar
In een bv wordt de winst eerst belast met vennootschapsbelasting: in 2026 19 procent tot en met € 200.000 winst en 25,8 procent daarboven. Haalt u het geld naar privé, dan volgt box 2: 24,5 procent tot € 68.843 en 31 procent daarboven.
Reken die twee achter elkaar door: van € 100 winst blijft na 19 procent vennootschapsbelasting € 81 over; keert u dat uit tegen 24,5 procent box 2, dan houdt u ongeveer € 61 netto — een gecombineerde druk rond de 39 procent. Herinvesteert u de winst, dan betaalt u voorlopig alleen die eerste 19 procent. Dat uitstel is het echte voordeel van een bv.
Daar staan vaste lasten tegenover: jaarrekening, aangifte vennootschapsbelasting, administratie en, als u zelf voor de bv werkt, de gebruikelijkloonregeling. Het gebruikelijk loon is in 2026 ten minste € 58.000, tenzij u aantoont dat een vergelijkbare dienstbetrekking lager beloond wordt.
Wanneer welke vorm doorgaans beter past
- Privé ligt voor de hand bij een of twee panden, weinig schuld, en als u de huuropbrengst nodig heeft als inkomen.
- Een bv wordt interessanter bij een groeiende portefeuille, winst die u wilt herinvesteren, of als u aansprakelijkheid wilt scheiden van privévermogen.
- Financiering telt zwaar mee. In box 3 verlaagt een schuld de grondslag slechts via een forfait van 2,70 procent, terwijl een bv de werkelijke rente ten laste van de winst brengt. Bij hoge rentelasten verschuift het plaatje richting de bv.
- Opvolging telt mee. Aandelen zijn eenvoudiger in stukken te schenken of na te laten dan stenen.
Wat overstappen kost
De overstap van privé naar bv is een echte overdracht, en dat is meestal de reden dat hij niet doorgaat. U brengt het pand in tegen de waarde in het economische verkeer, en daarover is overdrachtsbelasting verschuldigd: in 2026 8 procent bij een woning die geen hoofdverblijf wordt en 10,4 procent bij overige onroerende zaken. Op een pand van € 500.000 is dat € 40.000 tot € 52.000. Daar komen notariskosten, een taxatie en vrijwel altijd een nieuwe financieringsafspraak bij, want een bestaande hypotheek gaat niet vanzelf mee.
Er bestaan vrijstellingen bij inbreng, maar die zijn bedoeld voor het inbrengen van een onderneming en gelden niet zomaar voor beleggingsvastgoed; of dat in uw geval speelt, is een vraag voor een fiscalist. Reken ook door hoeveel jaar rendement nodig is om de overstapkosten terug te verdienen: bij een pand dat u over vijf jaar wilt verkopen is dat zelden haalbaar.
Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies; welke structuur in uw geval gunstig is, verschilt per situatie en hangt af van cijfers die alleen u en uw adviseur kennen. Speelt de vraag omdat u het pand als oudedagsvoorziening aanhoudt, dan gaat onze pagina over vastgoed en pensioen in op die afweging.