Box 3 werkt in 2026 nog met vaste rekenpercentages: de Belastingdienst gaat uit van een rendement dat u verondersteld wordt te halen. Haalde u minder, dan mag u dat aantonen. En er ligt een wetsvoorstel dat het stelsel omgooit.
De cijfers voor 2026
- Tarief box 3 in 2026: 36 procent.
- Forfaitair rendement op beleggingen en andere bezittingen, waaronder een verhuurde woning, in 2026: 6,00 procent. Dit percentage staat al vast.
- Banktegoeden in 2026: 1,28 procent — nog voorlopig.
- Schulden in 2026: 2,70 procent, ook nog voorlopig.
- Heffingsvrij vermogen 2026: 59.357 euro per persoon, 118.714 euro met fiscale partner.
- Drempel voor schulden 2026: 3.800 euro per persoon, 7.600 euro met fiscale partner.
Het gaat om uw bezittingen en schulden op 1 januari. Een verhuurde woning telt niet voor de volle WOZ-waarde mee: die wordt eerst vermenigvuldigd met de leegwaarderatio, als de huurder recht heeft op huurbescherming.
Een voorbeeld. Uw box 3-vermogen is één verhuurde woning met een box 3-waarde van 300.000 euro, zonder schulden. Het forfaitaire rendement is 6,00 procent daarvan: 18.000 euro. Omdat 59.357 euro is vrijgesteld, is ruim 80 procent van uw vermogen belast; van die 18.000 euro blijft dan zo'n 14.400 euro over, en daarover betaalt u 36 procent. Dat is ongeveer 5.200 euro over 2026 — bij 1.000 euro kale huur per maand ruim vier maanden huur.
De tegenbewijsregeling: als u minder haalt
Is uw werkelijke rendement lager dan het forfait, dan geeft u dat op met het formulier Opgaaf werkelijk rendement; sinds 1 juli 2025 kan wie te veel box 3-belasting betaalde geld terugvragen. U rekent met uw hele box 3-vermogen, niet met één pand apart. Voor een verhuurde woning telt mee:
- De ontvangen kale huur, dus zonder servicekosten en vergoedingen voor energie of meubilair.
- De waardeverandering: de WOZ-waarde aan het eind van het jaar min die aan het begin — ook als u niet verkoopt.
- Kosten zijn niet aftrekbaar, onderhoud dus ook niet. Rente over een box 3-schuld mag er wel af.
- Gebruikt u de woning deels zelf, dan geldt vanaf 2026 een bijtelling voor eigen gebruik: de economische huurwaarde of 5,06 procent van de WOZ-waarde, naar rato van de dagen eigen gebruik.
Tegenbewijs helpt dus vooral in een jaar waarin de huur laag is én de WOZ-waarde nauwelijks steeg. Stijgt die flink, dan levert het niets op.
Wat het wetsvoorstel werkelijk rendement verandert
De Tweede Kamer nam het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 aan op 12 februari 2026; de Eerste Kamer moet het nog afronden. Beoogde invoering: 1 januari 2028. Voor vastgoed pakt het anders uit dan voor aandelen:
- Het directe rendement — de huur — wordt jaarlijks belast.
- De waardeontwikkeling van een verhuurde of tweede woning wordt pas bij verkoop belast; bij aandelen juist jaarlijks, over de waardeaanwas.
- Voor panden die niet het hele jaar verhuurd zijn, voorziet het voorstel in een forfaitaire vastgoedbijtelling over de WOZ-waarde; het percentage staat pas vast als de wet definitief is.
- De eigen woning blijft in box 1 en verandert niet.
Het verkoopmoment gaat dan fiscaal meetellen. Zolang de Eerste Kamer niet klaar is, blijft onzeker hoe die winst wordt berekend.
Wat u nu al kunt doen
De percentages voor 2027 zijn nog niet vastgesteld en het Belastingplan 2027 bevat geen box 3-maatregelen. Wachten op volledige zekerheid is dus wachten op een datum die nog niet bestaat. Twee dingen die nu al zin hebben:
- Zet uw werkelijke rendement per jaar op een rij: kale huur, de WOZ-waarde aan begin en eind van het jaar, en rente over box 3-schulden.
- Controleer uw WOZ-beschikkingen: de WOZ-waarde bepaalt én de forfaitaire waarde én de waardeverandering bij tegenbewijs, en werkt dus dubbel door.
Weeg de belasting mee, maar niet als enige: huur, onderhoudsstaat en uw eigen plannen wegen meestal zwaarder. Woont u binnenkort in het buitenland en houdt u hier een woning aan, dan verandert er meer dan uw adres; wat er dan speelt staat op onze pagina over een woning aanhouden bij emigratie.
Dit artikel is algemene informatie op basis van publicaties van de Belastingdienst en de Rijksoverheid (stand: september 2026) en is geen fiscaal advies; leg uw eigen situatie voor aan een fiscalist.