Belegt u in vastgoed via een bv? Dan zit het nieuws van Prinsjesdag 2026 vooral in wat er níet verandert. Dat is geen reden om achterover te leunen: drie bestaande regels vragen dit najaar om aandacht.
1. Lenen van uw eigen bv boven de 500.000 euro
Heeft u samen met uw fiscale partner op 31 december meer dan 500.000 euro aan relevante schulden bij uw eigen bv, dan kan het meerdere worden belast als een fictief voordeel in box 2, tegen 24,5 of 31 procent. Veel vastgoedbeleggers zijn dga en lenen van hun bv om privé een portefeuille op te bouwen; leningen voor een aankoop, een verbouwing of een tweede woning tellen dan bij elkaar op. Voor bepaalde eigenwoningschulden gelden bijzondere regels, dus laat beoordelen welke schulden meetellen. De peildatum is 31 december: wie nu inventariseert, heeft nog een kwartaal om af te lossen of de financiering anders in te richten.
2. Renteaftrek in de bv: alles blijft zoals het is
De renteaftrekbeperking blijft in 2027 ongewijzigd: rente is aftrekbaar tot het hoogste van 24,5 procent van de fiscale ebitda of 1 miljoen euro. Er was gevreesd voor een maatregel tegen het opknippen van vastgoed over meerdere bv’s om die drempel vaker te benutten. Die is opnieuw niet voorgesteld; de staatssecretaris vindt een aanpassing nu niet opportuun en wacht Europese wijzigingen af, die per 2029 worden verwacht. Ook de tarieven blijven gelijk: 19 procent tot 200.000 euro winst, daarboven 25,8 procent.
3. Btw-herziening op groot onderhoud
Sinds 1 januari 2026 geldt een aparte herzieningsregeling voor onderhouds- en renovatiediensten vanaf 30.000 euro exclusief btw. De afgetrokken btw wordt vier boekjaren na het jaar van ingebruikname gevolgd; verandert het gebruik van het pand, dan wordt de aftrek herzien, naar boven of naar beneden. Wie woningen langdurig aan particulieren verhuurt, doet dat btw-vrijgesteld en heeft niets afgetrokken; de regeling raakt vooral wie eerst met btw verhuurde, bijvoorbeeld kortdurend, en later omschakelt. Voor wie het kalenderjaar als boekjaar heeft, komt de eerste toets in de laatste btw-aangifte over 2026. Zet het nu in de administratie.
En verder
- De energie-investeringsaftrek gaat, als het voorstel doorgaat, per 2027 van 40 naar 45,5 procent. Dat maakt verduurzaming van een pand in de bv aantrekkelijker, voor investeringen die ervoor in aanmerking komen.
- Voor aandelen in een vastgoed-bv wordt gewerkt aan een meldplicht: de verkoper zou een overdracht binnen twee weken bij de Belastingdienst moeten melden, op straffe van een verzuimboete. Dit staat in een conceptwetsvoorstel (Fiscale verzamelwet 2028), niet in het Belastingplan 2027.
- De overdrachtsbelasting voor woningen die de koper niet zelf bewoont gaat, als het plan wordt aangenomen, per 1 januari 2027 naar 7 procent; voor niet-woningen blijft 10,4 procent gelden. Bij zorgvastgoed, transformatiepanden en gemengde panden wordt de kwalificatie als woning daardoor 3,4 procentpunt waard.
Onze observatie
Een bv houdt vastgoed buiten box 3, maar brengt eigen aandachtspunten mee: de lening aan uzelf, de rente, de btw op onderhoud. Verkopers met een bv-structuur doen in onze ervaring iets langer over een verkoop, omdat er meer te regelen is. Een verkoop in verhuurde staat aan één partij houdt dat proces overzichtelijk.
Conclusie
Voor de vastgoed-bv brengt Prinsjesdag 2026 rust op de grote lijnen en drie praktische opdrachten: de schuld aan de eigen bv onder de 500.000 euro houden of laten toetsen, de btw-toets over 2026 voorbereiden en de kwalificatie van gemengde panden scherp hebben. Overweegt u een verkoop uit de bv, dan is een waardebepaling in verhuurde staat een goed startpunt voor het gesprek met uw adviseur.
Dit artikel is algemene informatie op basis van het Belastingplan 2027 zoals gepresenteerd op Prinsjesdag 2026 en publicaties van de Rijksoverheid, ABN AMRO en EY. De voorstellen kunnen in de Tweede en Eerste Kamer nog wijzigen. Dit is geen fiscaal advies; leg uw situatie voor aan uw adviseur.