Bij elk gesprek over een verhuurde woning komt box 3 ter tafel. Prinsjesdag 2026 bracht op dat punt weinig nieuws, en dat is op zichzelf nieuws. We zetten op een rij wat voor 2026 vaststaat, wat voor 2027 en daarna nog open ligt, en hoe u daar nu al mee kunt rekenen.
De cijfers voor 2026
- Tarief box 3: 36 procent.
- Forfaitair rendement op overige bezittingen, waaronder een verhuurde woning: 6 procent van de waarde.
- Forfaitaire rente op schulden: 2,7 procent (voorlopig cijfer).
- Tegenbewijs: is uw werkelijke rendement lager dan het forfait, dan kunt u onder voorwaarden dat werkelijke rendement opgeven. Onderhoudskosten tellen daarbij niet mee; een ongerealiseerde waardestijging van het pand wél.
- Tweede woning die u zelf gebruikt: bij tegenbewijs wordt sinds 2026 ook het eigen gebruik als voordeel meegerekend, met als uitgangspunt 5,06 procent van de WOZ-waarde.
- De percentages voor 2027 zijn nog niet bekend.
Een rekenvoorbeeld. Een woning met een box 3-waarde van 400.000 euro zonder schuld levert forfaitair 24.000 euro rendement op; daarover 36 procent is 8.640 euro belasting. Is de huur in werkelijkheid 12.000 euro en blijft de waarde dat jaar gelijk, dan is het werkelijke rendement 3 procent en de belasting via tegenbewijs 4.320 euro: de helft. Stijgt de waarde in dat jaar met 12.000 euro, dan komt het werkelijke rendement op 6 procent en levert tegenbewijs niets op.
Wat Prinsjesdag niet bracht
Het nieuwe stelsel — belasting over het werkelijke rendement, waarbij voor vastgoed de waardestijging pas bij verkoop wordt belast — is beoogd per 2028. De Tweede Kamer heeft het wetsvoorstel aangenomen, de Eerste Kamer nog niet, en het kabinet betrekt de financiële dekking en de verdere uitwerking bij de volgende begrotingsronde, waarschijnlijk de Voorjaarsnota 2027. Wie hoopte op duidelijkheid over de definitieve cijfers, ook die voor 2027, moet dus nog geduld hebben.
Waarom dit voor een verkoopbeslissing uitmaakt
Nu wordt u belast over een forfaitair rendement, tenzij u aantoont dat u minder haalde. In het beoogde stelsel wordt de waardestijging van een verhuurde woning belast op het moment van verkoop. Het verkoopmoment gaat dus fiscaal meetellen. Welke waarde daarbij als startpunt geldt en hoe de winst precies wordt berekend, staat pas vast als de wet definitief is — en die is er nog niet.
Drie dingen die u nu al kunt doen
- Werkelijk rendement over 2025 en 2026 in kaart brengen. Huur minus aftrekbare financieringsrente, plus of min de waardeontwikkeling. Onderhoud telt niet mee. Dan weet u of tegenbewijs voor u loont.
- Waarde in verhuurde staat laten bepalen. Die ligt vaak onder de WOZ-waarde en de vrije-marktwaarde, en is de basis voor elke fiscale en zakelijke afweging.
- Niet wachten op definitieve zekerheid. Die komt niet vóór de Voorjaarsnota 2027. Beslis op wat u nu weet: wat het pand oplevert en wat het u aan tijd en zorgen kost.
Onze observatie
In gesprekken met verhuurders horen we vaak dezelfde zin: “Ik wacht tot duidelijk is wat box 3 wordt.” Dat is begrijpelijk. Maar ook na Prinsjesdag is er geen datum waarop die duidelijkheid er wél is. Wie ondertussen een woning aanhoudt die weinig oplevert, betaalt elk jaar box 3 — via het forfait, of met veel administratie via tegenbewijs. Fiscaliteit is één factor; de huur, de staat van de woning en uw eigen plannen wegen minstens zo zwaar.
Conclusie
Voor 2026 zijn de spelregels bekend: 36 procent over 6 procent, met tegenbewijs als u minder haalt. Voor 2027 zijn de percentages nog niet bekend en het stelsel vanaf 2028 is niet vastgelegd. Reken met wat vaststaat, laat de waarde in verhuurde staat bepalen en neem een beslissing die ook zonder de fiscus klopt.
Dit artikel is algemene informatie op basis van het Belastingplan 2027 zoals gepresenteerd op Prinsjesdag 2026 en publicaties van de Rijksoverheid, ABN AMRO en EY. De voorstellen kunnen in de Tweede en Eerste Kamer nog wijzigen. Dit is geen fiscaal advies; leg uw situatie voor aan uw adviseur.