Veel verhuurders stellen ons dezelfde vraag: nog dit jaar verkopen, of wachten tot 2027? Tussen die jaren verandert meer dan gewoonlijk. Hieronder de factoren op een rij, gevolgd door een beslisboom.
Vooraf: een deel hiervan is nog plan. De box 3-cijfers voor 2027 staan in een Kamerbrief van 29 september 2026, de lagere overdrachtsbelasting in het Belastingplan 2027; beide moeten nog door de Eerste Kamer. We noemen daarom steeds wie wat zegt.
Wat 2026 en 2027 van elkaar onderscheidt
- Box 3. In 2026 geldt een forfait van 6,00% over de waarde van uw verhuurde woning, belast tegen 36%, met € 59.357 heffingsvrij vermogen per persoon. Voor 2027 stelt het kabinet 7,87% en € 30.846 voor. Peildatum is 1 januari: staat de woning dan nog op uw naam, dan telt zij heel 2027 mee. Meer in ons artikel over box 3 in 2027.
- Overdrachtsbelasting. Een koper die er niet zelf gaat wonen, betaalt in 2026 8%; voorgesteld is 7% vanaf 1 januari 2027. Bepalend is de leveringsdatum bij de notaris.
- Wet betaalbare huur. Per 1 januari 2027 komt er een prijsopslag voor woningen die op de WOZ-cap stuiten, vervallen de minpunten bij ontbrekende buitenruimte en worden kleine rijksmonumenten beter gewaardeerd (Staatsblad 2026, 267). Rond de 186 punten kan dat de maximale huur verhogen.
- Energielabel. Huurwoningen met label E, F of G moeten volgens het ontwerpbesluit uiterlijk 1 januari 2029 minimaal label D hebben. Geen verhuurverbod, wel een dwangsom via de gemeente; monumenten zijn uitgezonderd. De kosten verschillen per pand; de SVOH-subsidie dekt tot € 10.000 per woning, met warmtepomp € 15.000.
- De markt. Verhuurders verkochten in 2025 ruim 42.000 woningen aan eigenaar-bewoners (Dynamis, op Kadaster- en NVM-cijfers). Landelijk lagen de prijzen in augustus 2026 3,3% boven een jaar eerder, maar de stijging vlakt af; in Amsterdam bleef de prijs in het tweede kwartaal vrijwel gelijk (CBS). Wie wacht, verkoopt niet vanzelf in een betere markt.
Rekenvoorbeeld: box 3 in 2026 en 2027
Stel: u bent alleenstaand, heeft geen ander box 3-vermogen en geen schuld op de woning. De belastbare waarde na de leegwaarderatio is € 350.000.
- 2026: € 350.000 min € 59.357 heffingsvrij is € 290.643; daarover 6,00% is € 17.439; 36% daarvan is € 6.278.
- 2027: € 350.000 min € 30.846 is € 319.154; daarover 7,87% is € 25.117; 36% daarvan is € 9.042.
Het verschil is ruim € 2.750 per jaar, een stijging van 44%, bij gelijk tarief en gelijke WOZ-waarde. Met een fiscale partner is het heffingsvrije vermogen dubbel. Uw eigen cijfers rekent u door met onze box 3-calculator.
De beslisboom
1. Is uw huur gereguleerd of vrije sector?
- Gereguleerd (tot en met 186 punten): uw huur is begrensd, terwijl het forfait naar 7,87% gaat. Bij een huurrendement van 3 of 4% betaalt u belasting over winst die u niet maakt; voor deze groep is 2026 fiscaal het duidelijkst beter.
- Vrije sector: uw rendement ligt dichter bij het forfait. Het box 3-verschil is kleiner; de volgende vragen wegen zwaarder.
2. Heeft de woning label E, F of G?
- Ja: een belegger rekent de stap naar label D plus een marge in zijn bod door, en het label kost vandaag al vier tot vijftien minpunten in het WWS. Uitstel maakt die korting niet kleiner. Zie de labeleisen per 2029.
- Nee, of het pand is een monument: deze factor speelt niet.
3. Heeft u de woning in box 3 met of zonder schuld?
- Zonder schuld: het volledige forfait komt op de waarde. Wachten kost een jaar extra heffing tegen het hogere forfait, tenzij u via tegenbewijs een lager werkelijk rendement aantoont.
- Met schuld: de schuld verlaagt uw grondslag tegen een eigen, lager forfait (2,7% in 2026, voorlopig cijfer). In euro’s valt de stijging kleiner uit, maar de kloof tussen beide forfaits groeit.
4. Loopt het huurcontract af of is er zicht op leegstand?
- Ja, binnen enkele maanden: een lege woning verkoopt u aan een eigenaar-bewoner, die 2% betaalt of als koper tot 35 jaar niets. Het verschil tussen 8 en 7% raakt hem niet. Let wel: tekenen in 2026 en leveren in 2027 betekent dat u op 1 januari nog eigenaar bent.
- Nee, de huurder blijft: dan verkoopt u in verhuurde staat aan een belegger. Die rekent met rendement, niet met aankoopkosten; verwacht het procentpunt lagere overdrachtsbelasting niet volledig in uw prijs terug. Bij € 350.000 staat € 9.042 box 3 voor u tegenover € 3.500 besparing voor de koper; meestal wint een levering vóór 31 december.
Wanneer wachten verstandig kan zijn
Verkopen in 2026 is niet voor iedereen het antwoord. Wachten is te verdedigen als uw woning in de vrije sector zit met een rendement dat bij het forfait in de buurt komt; als de WOZ-prijsopslag per 2027 uw maximale huur en daarmee de waarde verhoogt; als een huurder binnenkort vertrekt en een lege woning meer oplevert dan een verhuurde; of als u de woning nog jaren wilt aanhouden en vanaf 2028 over het werkelijke rendement wordt belast. Eén duur jaar is geen reden om een goed pand te verkopen.
Tot slot
Wij kopen zelf verhuurde woningen aan en zijn dus geen neutrale partij. Maar we zeggen het u liever eerlijk als aanhouden de betere keuze is. Wilt u weten wat uw woning in verhuurde staat waard is, of wat een levering in december of januari voor u betekent? Neem gerust contact op; een gesprek is vrijblijvend.
Bronnen: Kamerbrief toekomst box 3, 29 september 2026; Belastingplan 2027, 15 september 2026; Stb. 2026, 267 (10 september 2026); Rijksoverheid, ontwerpbesluit energielabel D huurwoningen, 10 juli 2026; Dynamis, uitpondanalyse 2025 (Kadaster/NVM); CBS/Kadaster, prijsindex koopwoningen augustus 2026; CBS, prijzen per gemeente tweede kwartaal 2026.