Wie een verhuurde woning wil verkopen, komt vroeg of laat bij dezelfde vraag: kan ik de huurder een bedrag bieden om te vertrekken? Dat kan. Het heet uitkopen, en het is iets anders dan opzeggen. Hieronder: hoe het werkt, wat een redelijke vergoeding is, wat op papier moet, hoe de belasting ernaar kijkt en waar de grens ligt. En we rekenen eerlijk uit wanneer verkopen in verhuurde staat verstandiger is.
Wat uitkopen is, en waarom verhuurders het overwegen
Een huurder van woonruimte heeft huurbescherming; verkoop is geen wettelijke opzeggingsgrond. Wat wel kan: samen afspreken dat de huur eindigt. De wet staat beëindiging met wederzijds goedvinden toe, zolang dat gebeurt nadat de huur is ingegaan (art. 7:271 lid 8 BW). Uitkopen is precies dat: een vrijwillige afspraak waarbij de huurder tegen een vergoeding afstand doet van een woning waar hij mag blijven. Zegt de huurder nee, dan is het nee. De drie gangbare redenen:
- Verkoop vrij van huur. Een lege woning brengt meestal meer op dan dezelfde woning met huurder, zeker bij een lage huur.
- Renovatie of verduurzaming. Grote ingrepen zijn in een bewoonde woning lastig; vanaf 2029 moet een huurwoning minimaal energielabel D hebben.
- Eigen gebruik. Opzeggen wegens dringend eigen gebruik is zwaar en onzeker; een afspraak in goed overleg is vaak menselijker, voor beide kanten.
Wat een redelijke vergoeding is
Er bestaat geen wettelijk tarief voor uitkoop. Er is wel een ijkpunt: de minimale verhuiskostenvergoeding die u verplicht betaalt als een huurder vanwege renovatie moet verhuizen (art. 7:220 BW). Dat bedrag wordt elk jaar per 1 maart aan de inflatie aangepast; per 1 maart 2024 was het € 7.428 per huishouden, geïndexeerd voor 2026 circa € 7.900. De Hoge Raad bepaalde in 2016 dat dit minimum dwingend recht is. Maar het dekt verhuizen en inrichten, niet het opgeven van een woning. Bij een uitkoop ziet u dan ook vrijwel altijd hogere bedragen, afhankelijk van het verschil tussen de huidige huur en wat de huurder elders gaat betalen, de woonduur en wat de woning u leeg meer oplevert. In Amsterdam, waar een huurder met een oud contract van € 900 per maand bij verhuizing al snel het dubbele kwijt is, liggen de bedragen daarom hoger dan elders. Een praktische manier van rekenen: het huurverschil over een aantal jaren, plus verhuiskosten, plus een deel van uw eigen voordeel. Een vergoeding waarmee de huurder werkelijk iets anders kan huren of kopen, is niet alleen fatsoenlijk, maar ook de enige die werkt.
De vaststellingsovereenkomst: wat erin moet
Zet de afspraak op papier in een vaststellingsovereenkomst en laat die nakijken door een huurrechtjurist. Minimaal:
- Partijen en woning. Alle huurders op het contract tekenen mee, ook een medehuurder.
- Einddatum. Geef ruimte; drie tot zes maanden is in Amsterdam niet te veel.
- Oplevering. Bezemschoon, wat mag achterblijven, meterstanden, gezamenlijke inspectie.
- Vergoeding. Bedrag en betaalmoment, meestal een deel bij ondertekening en de rest bij sleuteloverdracht; ook waarborgsom en servicekosten.
- Finale kwijting. Na nakoming hebben partijen niets meer van elkaar te vorderen.
- Geen druk, wel bedenktijd. Leg vast dat de huurder tijd had voor onafhankelijk advies, bijvoorbeeld bij !WOON, en uit vrije wil tekent.
Wees open over uw plannen. In een Amsterdamse zaak uit 2017 kreeg een huurder € 20.000 voor het beëindigen van de huur en vocht hij de afspraak later aan omdat de verhuurder iets wezenlijks had verzwegen; de rechter vond dat beroep op dwaling voorlopig gegrond.
De belasting: voor de huurder en voor u
Voor de huurder is een uitkoopsom in de regel geen belast inkomen: geen loon of winst, maar een vergoeding voor het opgeven van een huurrecht. Het geld telt daarna wel mee als vermogen in box 3 en voor de vermogensgrens van toeslagen; wie huurtoeslag heeft, kan die kwijtraken. Wijs daarop en laat de huurder het zelf nagaan.
Voor u als particuliere verhuurder zit de woning in box 3, zonder kostenaftrek: de uitkoopsom verlaagt uw vermogen, maar u trekt hem nergens van af. Tweede effect: verhuurd telt de woning mee tegen de leegwaarderatio (bij een lage huur circa 73 tot 84 procent van de WOZ-waarde), leeg op 1 januari voor de volle WOZ-waarde. Met het forfait van 7,87 procent dat het kabinet voor 2027 wil (Kamerbrief 29 september 2026, nog niet door de Eerste Kamer) weegt dat zwaarder; zie box 3 in 2027. In een bv is de vergoeding meestal geen directe kostenpost, maar wordt zij bij het pand geactiveerd (Kennisgroep Belastingdienst, februari 2025).
De grenzen: geen dwang
Sinds 1 juli 2023 verbiedt de Wet goed verhuurderschap elke vorm van intimidatie. Herhaald aanbellen, dreigen met renovatie, onderhoud laten versloffen, een deadline stellen of de huurder laten voelen dat hij geen keus heeft: het valt er allemaal onder. De huurder kan het melden bij het gemeentelijke meldpunt (in Amsterdam: Meldpunt problemen met verhuurders); de gemeente kan boetes tot tienduizenden euro's opleggen, en dwang en bedreiging zijn strafbaar. Dat gemeenten tot dusver weinig handhaven, zoals Radar begin 2026 vaststelde, maakt het niet minder verboden. Het werkt ook averechts: wie zich onder druk voelt staan, tekent niet of vecht het later aan. Een goed voorstel is simpel: één brief of gesprek, een concreet bedrag, ruim de tijd, en de mededeling dat er niets verandert als de huurder niet wil. Lees ook wat de Wet goed verhuurderschap van u vraagt.
Wat als de huurder nee zegt
Dan blijft alles zoals het is. U kunt na een jaar nog eens vragen, maar niet blijven aandringen. Er is geen achterdeur: een koper die er zelf wil wonen, mag pas drie jaar na de overdracht op die grond opzeggen en moet dan nog bij de rechter aantonen dat zijn belang zwaarder weegt (art. 7:274 BW). Wat u wel kunt: verkopen met de huurder erin. Dat is geen mislukking maar een volwaardige route.
Rekenvoorbeeld: uitkopen of verkopen in verhuurde staat
Stel: een Amsterdams appartement, leegwaarde € 500.000, huurder betaalt € 950 per maand op een oud contract. Afgeronde bedragen, ter illustratie, geen belofte.
Route A, verkoop in verhuurde staat. Verhuurd brengt een woning doorgaans 15 tot 25 procent minder op dan leeg; bij een lage huur zit u aan de bovenkant. Stel dat een belegger € 390.000 biedt. Na circa € 4.000 verkoopkosten houdt u € 386.000 over, binnen twee tot drie maanden.
Route B, uitkopen en leeg verkopen.
- Uitkoopsom: € 30.000
- Gemiste huur, circa 7 maanden tot levering: € 6.650
- Opknappen voor verkoop: € 8.000
- Vaste lasten tijdens leegstand (VvE, OZB, verzekering, canon): € 2.000
- Makelaar en presentatie: € 8.500
- Totaal kosten € 55.150; opbrengst € 500.000 min kosten: € 444.850
Route B levert hier circa € 59.000 meer op, maar kost zes tot negen maanden, vraagt een huurder die ja zegt en draagt het risico van een dalende markt; valt 1 januari in de leegstand, dan komt er box 3-belasting bij. Verander de huur naar € 1.700 per maand, dicht bij de markthuur, en het beeld kantelt: de korting zakt naar circa 10 procent, een uitkoopsom van € 15.000 is realistischer en er blijft een paar duizend euro verschil over. Dan is uitkopen zelden de moeite waard. De vuistregel: hoe groter het gat tussen huidige huur en markthuur, hoe meer een uitkoop oplevert, en hoe meer u de huurder daarvan moet laten meedelen. Dat een koper die er zelf gaat wonen 2 procent overdrachtsbelasting betaalt en een belegger 8 procent (7 procent vanaf 2027), zit al in het hogere bod voor een lege woning. Meer vergelijking in verhuurd huis verkopen: aan huurder, aan belegger of leeg?.
Tot slot
Wij kopen zelf panden aan, ook in verhuurde staat, en zijn dus geen neutrale partij. Juist daarom zeggen we het liever eerlijk: een uitkoop loont alleen als het huurverschil groot is, de huurder er werkelijk beter van wordt en u de tijd en onzekerheid kunt dragen. Anders is verkopen met de huurder erin vaak de rustiger weg, en soms is aanhouden het verstandigst. Neem gerust contact op; een gesprek is vrijblijvend.
Bronnen: Burgerlijk Wetboek art. 7:220, 7:271 en 7:274 (oktober 2026); Rijksoverheid, minimale verhuiskostenvergoeding (€ 7.428 per 1 maart 2024, jaarlijks geïndexeerd); Hoge Raad 22 april 2016 (ECLI:NL:HR:2016:726); Rechtbank Amsterdam 2017 (NJF 2017/411); Wet goed verhuurderschap (1 juli 2023), VNG-handhavingsprotocol (november 2023), Radar (2026); Belastingdienst Kennisgroep winstbepaling (24 februari 2025); Besluit actualisering leegwaarderatio (Stb. 2025, 451); Belastingplan 2027 (15 september 2026); Kamerbrief box 3 (29 september 2026).