Tussen het kopen van de nieuwe woning en het verkopen van de oude zit vaak een periode waarin u twee huizen heeft. De verhuisregeling houdt daar rekening mee, maar kent duidelijke termijnen en voorwaarden. Juist daar gaat het in de praktijk mis.
De verhuisregeling werkt twee kanten op
Normaal geldt de hypotheekrenteaftrek alleen voor de woning waar u woont. De verhuisregeling maakt een tijdelijke uitzondering, zowel voor de woning die u achterlaat als voor de woning waar u nog niet woont.
De oude woning die te koop staat. U mag de rente blijven aftrekken in het jaar waarin u verhuist en de 3 jaren daarna. Voorwaarden: het huis staat te koop, het staat leeg en u verhuurt het niet, en het was uw hoofdverblijf in het jaar van verhuizing of in een van de 3 voorgaande jaren. Praktisch betekent dat: staat de woning vanaf mei 2023 leeg en te koop, dan loopt de regeling door tot en met 31 december 2026.
De nieuwe woning die leegstaat of in aanbouw is. Ook daarvoor mag u de rente al aftrekken voordat u er woont. Voorwaarden: het huis staat leeg of is in aanbouw, en u gaat er in de loop van het jaar wonen of in een van de 3 jaren daarna. De Belastingdienst beoordeelt dit per kalenderjaar: zodra de verwachting dat u er gaat wonen niet meer reëel is, voldoet u niet meer aan de voorwaarden.
Waar mensen op vastlopen
- De oude woning verhuren. Het voelt logisch om het huis tijdelijk te verhuren zolang het niet verkoopt, maar tijdens de verhuurperiode vervalt de renteaftrek. Loopt de verhuur af, dan kunt u de rente weer aftrekken — mits u binnen de termijn zit en aan de voorwaarden voldoet.
- De termijn verstrijkt. Is het huis na afloop van de periode nog niet verkocht, dan verhuizen de woning én de schuld naar box 3. De rente is dan niet langer aftrekbaar en het verschil tussen waarde en schuld telt mee als vermogen.
- De woning staat niet echt te koop. Leegstand alleen is niet genoeg; de voorwaarde is dat de woning ook te koop staat. Wordt hij pas later aangeboden, dan kan dat de resterende periode verkorten.
- De bijleenregeling wordt vergeten. Die komt hieronder aan bod en verrast veel mensen die met overwaarde verhuizen.
De bijleenregeling en uw eigenwoningreserve
Verkoopt u uw woning met overwaarde, dan ontstaat een eigenwoningreserve ter grootte van die overwaarde. Voor de nieuwe woning mag u rente aftrekken over maximaal de aankoopprijs minus die reserve. Koopt u dus voor € 400.000 terwijl uw reserve € 90.000 bedraagt, dan is de rente over € 310.000 aftrekbaar en die over de resterende € 90.000 niet.
Twee dingen zijn goed om te weten. Een eigenwoningreserve vervalt 3 jaar nadat hij is ontstaan, en bij overlijden. En hij wordt lager wanneer u eigen geld besteedt aan onderhoud of verbouwing van uw woning, of aan het afkopen van erfpacht.
Wat de dubbele lasten feitelijk zijn
Twee woningen betekent in de tussenperiode meestal twee keer rente, twee keer vaste lasten en twee keer gemeentelijke heffingen. Voor het eigenwoningforfait geldt: in het jaar van verhuizing geeft u het forfait op voor beide woningen, naar rato van de periode dat elk uw hoofdverblijf was. Daarna geldt het forfait alleen nog voor de woning waarin u woont. Het percentage bedraagt in 2026 0,35 procent van de WOZ-waarde voor woningen tussen € 75.000 en € 1.350.000.
Veel mensen overbruggen het gat met een overbruggingskrediet op de overwaarde van de oude woning. Dat is gangbaar, maar banken hanteren daarvoor hun eigen termijnen, en die lopen niet gelijk met de fiscale termijnen hierboven.
Wat u nu kunt doen
- Noteer de datum waarop uw oude woning leeg kwam te staan; daar begint de klok.
- Zet de verhuurgedachte naast de renteaftrek voordat u een huurder toelaat.
- Vraag om een berekening van de eigenwoningreserve vóór de overdracht, niet erna.
- Test of u de lasten ook draagt als de verkoop een jaar duurt in plaats van een kwartaal.
Dit artikel is algemene informatie en geen fiscaal of juridisch advies; welke termijnen en bedragen in uw geval gelden, verschilt per situatie. Ontstaat de dubbele woonsituatie doordat u uit elkaar gaat, dan gelden er aanvullende regels; daarover leest u meer op onze pagina over een woning bij scheiding.