Wie een verhuurde woning in Amsterdam verkoopt, krijgt van elke serieuze koper dezelfde vraag: hoe zit het met de erfpacht? Voortdurend of eeuwigdurend, afgekocht of jaarlijkse canon, en wanneer loopt het tijdvak af. Het antwoord werkt direct door in het bod. Hieronder leggen we uit hoe het stelsel werkt, wat overstappen en afkopen met de verkoopprijs doen en welke stukken u klaar wilt hebben.
Vooraf: erfpacht is gemeentelijk beleid dat de raad kan aanpassen. Wij beschrijven de stand van oktober 2026 en noemen steeds de bron. Voor uw eigen adres is de aanbieding van de gemeente leidend.
Voortdurend of eeuwigdurend: het verschil
Bij voortdurende erfpacht (Algemene Bepalingen 1994 en 2000, en oudere) loopt het recht onbeperkt door, maar in tijdvakken. Aan het einde van elk tijdvak stelt de gemeente de canon opnieuw vast op de grondwaarde van dat moment. Bij eeuwigdurende erfpacht (AB2016) is die herziening geschrapt: de canon wordt eenmaal bepaald en daarna alleen jaarlijks geïndexeerd met de inflatie, of u koopt hem voor altijd af. Sinds 2017 kunnen Amsterdamse woningerfpachters overstappen van het ene stelsel naar het andere (KNB, 2017; gemeente Amsterdam, Overstapregeling 2017).
Wat er gebeurt aan het einde van een tijdvak
De canonherziening einde tijdvak is de reden dat kopers en banken opletten. De gemeente laat de grondwaarde opnieuw bepalen en past daarop het dan geldende canonpercentage toe. Voor AB2000 is dat voor het derde kwartaal van 2026 vastgesteld op 3,58 procent bij een jaarlijks geïndexeerde canon, 4,10 procent bij tien jaar vast en 4,58 procent bij 25 jaar vast (Gemeenteblad, mei 2026). Omdat Amsterdamse grond sinds de vorige vaststelling, vaak decennia geleden, veel duurder is geworden, kan de canon een veelvoud worden van wat u betaalde. Er is een tegemoetkomingsregeling voor erfpachters die de nieuwe canon niet kunnen dragen, maar die lost het waardeprobleem niet op.
Een koper rekent die hogere canon direct door in zijn rendement; bij een gereguleerde huurwoning kan hij hem niet doorberekenen in de huur. Een bank taxeert op dezelfde onzekerheid en financiert voorzichtiger. Hoe dichter het einde van het tijdvak, hoe zwaarder dit weegt. Lees ook ons artikel over erfpacht, rendement en financiering.
Overstappen naar eeuwigdurend: zo rekent de gemeente
Bij een overstap bepaalt de gemeente de grondwaarde met een formule: de WOZ-waarde van twee jaar eerder maal de buurtstraatquote, het deel van de woningwaarde dat aan de grond wordt toegerekend. In populaire buurten ligt die quote hoger. Op die grondwaarde geeft de gemeente een korting van 10 procent en daarbovenop een overstapkorting van 35 procent; uitdraaien van de gemeentelijke rekentool uit 2025 rekenen daar nog mee, met de WOZ-waarde 2024 en de quote van 2025 (gemeente Amsterdam, rekentool 2025). De uitkomst is een afkoopsom voor eeuwigdurend, of een vaste jaarcanon vanaf het einde van uw huidige tijdvak.
Twee dingen om te weten. De spijtoptantenregeling, die eerdere aanvragers alsnog de voorwaarden van 2017 tot januari 2020 gaf, is gesloten; aanvragen moesten voor 1 augustus 2023 binnen zijn (gemeente Amsterdam, lokale regelgeving). Wie vandaag overstapt, krijgt een aanbieding op actuele WOZ-waarde en quote. En de overstapregeling geldt voor rechten met een woonbestemming; in de akte kan die bestemming nader zijn omschreven als koopwoning of huurwoning (Overstapregeling 2017). Een aparte rekenregel voor verhuurde woningen hebben wij niet gevonden, maar een nieuwere akte met de bestemming koopwoning kan wel een verhuurbeperking bevatten. Laat de notaris dus eerst uw akte lezen.
Jaarlijks betalen of afkopen
Afkopen betekent dat u de canon voor de rest van het tijdvak, of bij eeuwigdurend voor altijd, in één keer betaalt. Voor een koper is een afgekocht recht het eenvoudigst: geen jaarlast, geen herziening, geen discussie met de bank. Dat vertaalt zich doorgaans in een hogere prijs en een bredere groep kopers. Maar het geld dat u in de afkoop steekt, komt niet gegarandeerd volledig terug in de koopsom. Een belegger kapitaliseert de bespaarde canon tegen zijn eigen rendementseis, en die ligt meestal hoger dan het canonpercentage van de gemeente. Afkopen vlak voor verkoop is daarmee vooral een ruil: zekerheid voor de koper tegen liquiditeit van u.
Fiscaal: box 3 en overdrachtsbelasting
Zolang u de woning aanhoudt, telt de erfpacht in box 3 in uw voordeel. Bij een verhuurde woning met huurbescherming wordt de WOZ-waarde eerst verminderd met de waarde van de toekomstige canons voordat de leegwaarderatio wordt toegepast; de Belastingdienst rekent daarbij met zeventien keer de jaarcanon (Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001; fiscale praktijkbronnen 2024-2025). Een canon van € 1.200 verlaagt de grondslag zo met circa € 20.000, een herziene canon van € 4.800 met circa € 80.000. Na afkoop vervalt die aftrek. Hoe de leegwaarderatio werkt, leest u in ons artikel over de leegwaarderatio.
Voor de koper telt de erfpacht juist mee. Bij de verkrijging van een erfpachtrecht wordt de grondslag voor de overdrachtsbelasting verhoogd met de gekapitaliseerde canon, berekend volgens een vaste tabel, met de waarde van de volle eigendom als maximum (artikel 11 Wet op belastingen van rechtsverkeer; Sdu). Een belegger betaalt daarover in 2026 8 procent; het Belastingplan 2027 stelt 7 procent voor vanaf 2027, maar dat moet nog door de Eerste Kamer (Prinsjesdag, 15 september 2026). Bij een afgekocht recht is er geen canon meer op te tellen. Meer daarover in overdrachtsbelasting naar 7 procent in 2027.
Wat een belegger-koper wil zien
- De erfpachtakte met de geldende Algemene Bepalingen (AB1994, AB2000 of AB2016) en de bestemming.
- De laatste canonbrief, of het afkoopbewijs met de periode waarvoor is afgekocht.
- De einddatum van het tijdvak en, als die er is, de overstapaanbieding van de gemeente.
- De WOZ-beschikkingen van de laatste twee jaar, omdat de gemeente daarmee rekent.
- De huurovereenkomst, zodat de koper canon en huur naast elkaar kan leggen.
Ontbreekt een stuk, dan rekent een koper met het ongunstigste scenario of neemt hij een voorbehoud op. Beide kosten u geld. Een compleet dossier is het goedkoopste wat u aan de verkoop kunt toevoegen.
Rekenvoorbeeld: hetzelfde appartement, twee varianten
Een fictief, afgerond voorbeeld. Een verhuurd appartement in Amsterdam-West, huur € 1.100 per maand, WOZ-waarde van twee jaar geleden € 450.000, buurtstraatquote 30 procent, voortdurende erfpacht onder AB2000 met een canon van € 1.200 per jaar. Het tijdvak loopt af in 2030.
- Variant A, ongewijzigd verkopen. De koper weet dat de canon in 2030 wordt herzien. Rekent hij met een grondwaarde van € 120.000 tot € 150.000 en 3,58 procent, dan komt de canon op circa € 4.300 tot € 5.400 per jaar. Die extra last van ruwweg € 3.000 tot € 4.000 kapitaliseert hij tegen 5 tot 6 procent: een aftrek van circa € 55.000 tot € 85.000, plus een opslag voor de onzekerheid.
- Variant B, eeuwigdurend afgekocht voor de verkoop. Grondwaarde € 450.000 maal 30 procent is € 135.000; na 10 procent korting € 121.500; na 35 procent overstapkorting circa € 79.000 afkoopsom (indicatief, volgens de stappen in de rekentool). De koper heeft geen canon en geen herziening meer, en zijn grondslag voor de overdrachtsbelasting is alleen de koopsom.
Het waardeverschil tussen beide varianten ligt in dit voorbeeld ruwweg in dezelfde orde als de afkoopsom, met een bandbreedte van enkele tienduizenden euro's naar beide kanten. Afkopen maakt u dus niet vanzelf rijker; het maakt de woning wel financierbaar en verkoopbaar voor meer partijen. Bij een kort resterend tijdvak en een hoge buurtstraatquote is het verschil groter, bij een lang tijdvak kleiner.
Vijf stappen voordat u verkoopt
- 1. Verzamel uw erfpachtdossier. Akte, Algemene Bepalingen, einddatum tijdvak, laatste canonbrief of afkoopbewijs.
- 2. Vraag de berekening op. Via Mijn Erfpacht ziet u wat overstap of afkoop voor uw adres kost; de rekentool is indicatief, de aanbieding van de gemeente bindend.
- 3. Reken drie varianten door. Ongewijzigd verkopen, overstap met jaarcanon, en afkoop. Zet ernaast wat een koper er redelijkerwijs voor geeft.
- 4. Kijk naar de fiscale timing. De box 3-aftrek van de canon zolang u aanhoudt, de overdrachtsbelasting voor de koper in 2026 of 2027, en het moment van levering.
- 5. Wees open naar kopers. Meld de erfpachtstatus in het eerste gesprek. Wat later boven tafel komt, kost altijd meer dan wat u vooraf vertelt.
Tot slot
Nationaal Woonfonds koopt zelf verhuurde panden in Amsterdam en is dus geen neutrale partij in deze afweging. Juist daarom zeggen we het liever eerlijk: soms is overstappen of afkopen en aanhouden voor u gunstiger dan verkopen, en soms kunt u het rekenwerk beter aan de koper laten. Wilt u weten wat uw woning op erfpacht in verhuurde staat waard is, met en zonder overstap? Neem gerust contact op; een gesprek is vrijblijvend.
Bronnen: gemeente Amsterdam, Overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen (Gemeenteblad 2017); gemeente Amsterdam, beleid canonherziening einde tijdvak (Gemeenteblad 2017); gemeente Amsterdam, canonpercentages AB2000 derde kwartaal 2026 (Gemeenteblad, mei 2026); gemeente Amsterdam, rekentool overstap/afkoop, uitdraaien 2025; gemeente Amsterdam, Regeling spijtoptanten (aanvraag vóór 1 augustus 2023); KNB, Nieuw erfpachtstelsel Amsterdam (2017); Sdu, Afkoop van erfpachtcanon en overdrachtsbelasting (art. 11 WBR); Hof Amsterdam 27 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:369; fiscale praktijkbronnen box 3 en erfpacht, 2024-2025; Belastingplan 2027, 15 september 2026.